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寧波
延遲支付租金引起的房屋租賃合同糾紛
【案件簡介】原告：秦被告：趙2004年2月，原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定秦將兩個店鋪出租給趙，租賃期3年，年租金16萬元。第一年租金在合同簽訂時一次性支付，后兩年租金在每年1月初支付。合同還規定，如果趙違約，秦有權隨時收回房屋。合同簽訂后，趙支付了當年的租金，并在秦的同意下，將房子裝修成開辦智力培訓班。2005年1月初，趙沒有按約定支付租金。2月，原告書面通知被告收回房屋，被告提出異議，導致雙方矛盾。三月底，趙付了房租，秦拒絕了。趙隨后通過他人將16萬元的租金轉給秦，但秦仍然拒絕。4月底，趙將16萬元租金存入原告銀行賬戶。2005年7月初，秦向法院提起訴訟，稱趙未在合同規定的期限內支付租金，構成違約，并要求終止《房屋租賃合同》，收回房屋
[判決要點]法院認為，被告趙在履行合同過程中逾期支付租金，違反了合同，但不存在根本違約；被告已將租金存入原告的銀行賬戶，未對原告的合法權益造成損害。雖然被告未按約定履行義務，但仍在法律允許的范圍內。法院駁回了原告的請求，責令被告按約定支付違約金，本案原告是否有權終止合同，解決本案爭議焦點的關鍵是明確出租人終止房屋租賃的要件合同以下是根據相關法律法規，結合本案具體情況，對出租人終止租賃合同的要件進行綜合分析，明確出租人終止房屋租賃合同的法律原因《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規定了出租人單方面終止房屋租賃合同的八個原因：1。擅自將租賃房屋轉租；2、擅自轉讓、出借、調換租賃房屋的；3、擅自拆除或改變租賃房屋的結構或用途；4、拖欠租金累計超過六個月；五公營住宅閑置六個月以上，且無正當理由者；（六）因違法行為出租房屋的；7、故意損壞出租房屋的；8、法律法規規定的其他可收回項目根據上述規定，承租人遲延支付租金不是出租人終止房屋租賃合同的法律原因。承租人拖欠租金超過六個月的，出租人有權依法終止房屋租賃合同。在這種情況下，出租人沒有法律理由終止合同。其次，房屋租賃合同可以規定出租人終止合同的條件，但不得違反合同法的相關規定。在本案中，原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》約定，“如果趙先生違約，秦先生有權隨時收回該房屋”。從協議內容來看，原告秦終止合同的條件不明確。趙先生的任何違約行為是否會導致秦先生單方面終止合同的法律后果？根據《合同法》，答案是否定的。根據《合同法》關于合同終止的規定，只有當一方基本同意時，另一方才有權終止合同。在這種情況下，出租人單方面終止房屋租賃合同的協議，一方面沒有明確合同終止的條件，另一方面違反了合同法關于合同終止的規定。因此，它不能作為原告終止合同的依據。本案應當按照合同法的有關規定處理
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