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寧波
如果開發商不能按時交房，如何計算罰款
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償金的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金。根據本條規定，如果開發商未能交付房屋，買方可以根據預售合同追究開發商的違約責任。如果合同約定的違約金低于開發商逾期交房造成的實際損失，當事人可以請求司法機關增加實際損失。如果合同規定的違約金過高，開發商也可以申辯，請求司法機關降低違約金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，當事人以約定的違約金數額過高為由要求減少違約金數額的，違約金的數額應當適當減少造成的損失的30%；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。也就是說，如果當事人約定的違約金超過造成的損失的30%，一般可以認為是“高于造成的損失過高”。此時，法官應根據實際情況減少違約金的數額。第十七條規定：商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償的計算方法，違約金或者損失賠償金的數額可以參照下列標準確定：逾期交付使用的，按有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準確定，或經有資質的房地產評估機構評估確定。根據約定，買受人與開發商簽訂的商品房預售合同對開發商逾期交付的違約責任沒有具體約定的，在開發商逾期交付的情況下，買受人可以參照有關主管部門公布的或者有資質的房地產評估機構評估的同一區域內同類房屋的租金標準計算并追繳違約金。
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