《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約損害賠償金的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。根據(jù)本條規(guī)定，如果開發(fā)商未能交付房屋，買方可以根據(jù)預(yù)售合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果合同約定的違約金低于開發(fā)商逾期交房造成的實(shí)際損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)增加實(shí)際損失。如果合同規(guī)定的違約金過高，開發(fā)商也可以申辯，請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)降低違約金。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金數(shù)額過高為由要求減少違約金數(shù)額的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少造成的損失的30%；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定。也就是說，如果當(dāng)事人約定的違約金超過造成的損失的30%，一般可以認(rèn)為是“高于造成的損失過高”。此時(shí)，法官應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況減少違約金的數(shù)額。第十七條規(guī)定：商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償?shù)挠?jì)算方法，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照下列標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用的，按有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。根據(jù)約定，買受人與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商逾期交付的違約責(zé)任沒有具體約定的，在開發(fā)商逾期交付的情況下，買受人可以參照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同一區(qū)域內(nèi)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并追繳違約金。

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