什么是小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的不繳納土地出讓金的房屋。其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權房”“小產(chǎn)權房”不是一個法律概念，而是在社會實踐中形成的一個習慣用語。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權證不是真正合法有效的產(chǎn)權證。最新出臺的小產(chǎn)權房政策《關于農(nóng)村集體土地登記發(fā)證的意見》明確規(guī)定：“無論是戶籍制度改革方式還是擅自采取‘村改居’方式，集體土地都應當轉(zhuǎn)為國有土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法轉(zhuǎn)讓、出租集體土地用于非農(nóng)建設和城鎮(zhèn)建設的。居民在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房、小產(chǎn)權房等違法用地的，不準登記發(fā)證。對不依法登記發(fā)證、不規(guī)范登記，造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。”。

小產(chǎn)權房的產(chǎn)權區(qū)分

有國家產(chǎn)權的房屋稱為“大產(chǎn)權房”，無國家產(chǎn)權的房屋稱為“小產(chǎn)權房”。大產(chǎn)權與小產(chǎn)權政策之間的爭議，不是房屋所有權的問題，而是土地使用權的問題。小產(chǎn)權主要有三種解釋：

1。對于開發(fā)商的產(chǎn)權來說，開發(fā)商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房者的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權。這是因為購房者的產(chǎn)權被開發(fā)商的一個產(chǎn)權分割。

2。根據(jù)房屋再次轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分。不需要繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權，需要繳納土地出讓金的稱為小產(chǎn)權。按照這個解釋，普通商品房是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房是小產(chǎn)權房。按產(chǎn)權證的發(fā)證機關區(qū)分。國家頒發(fā)的產(chǎn)權稱為大產(chǎn)權。非國家頒發(fā)的產(chǎn)權稱為小產(chǎn)權，又稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權不構成真正的合法產(chǎn)權。

小產(chǎn)權房購房風險

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權房”無法取得正式的房產(chǎn)證，因此不構成不動產(chǎn)合法產(chǎn)權。也就是說，產(chǎn)權小的房子只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時，對住宅的保值增值也有一定的影響。（2） 政策風險在購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房價后，如果有關部門對農(nóng)村產(chǎn)權房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。購房后征地拆遷，由于缺乏國家承認的合法產(chǎn)權，買受人不是合法的產(chǎn)權人，因此不能取得產(chǎn)權拆遷補償，而作為實際使用人的拆遷補償與財產(chǎn)補償相比是非常小的。對農(nóng)村產(chǎn)權房的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以限制，對開發(fā)建設缺乏監(jiān)管，對購房者的利益造成一定影響。同時，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。（4） 金融風險如果買賣雙方發(fā)生交易糾紛，在郭先生和賣方的案件中，法院有責任收集大量貸款的證據(jù)。如果真相大白，法律肯定不會支持這種關系。

小產(chǎn)權房一直是購房者關心的問題，希望國家能認可，但按照目前的國家政策，短期內(nèi)沒有這種可能。如果購房者一定要選擇小產(chǎn)權房，一定要了解購房風險，以免后悔莫及。你知道嗎