2010年12月21日，記者從鄭州高新區法院獲悉，該院審理了一起“房屋買賣中介合同”糾紛案。原告婷婷起訴：2009年7月，她決定通過中介鄭州B房地產營銷公司（以下簡稱B公司）購買王某位于鄭州中原路的一套房子。2009年7月25日，原告與婷婷公司簽訂了1000元的房屋買賣合同。根據合同約定，被告商品房總價、中介傭金及代理費共計60萬元；被告應在合同簽訂后10個工作日內陪同原告辦理正式購房合同。后來，原告婷婷多次要求被告協助辦理正式購房合同，但均被被告拒絕。但原告婷婷無奈向法院起訴，請求法院判令被告B公司履行房屋買賣中介合同第六條規定的監督管理義務，被告應支付違約金5.9萬元。因某房地產營銷公司（以下簡稱a公司）是被告B公司的上級單位，原告婷婷要求a、B公司承擔連帶責任。被告a公司辯稱，原告婷婷承認王倫倫代表a公司簽訂房屋買賣合同，但原告婷婷沒有提供王倫倫擁有a公司代理權的證據，a公司也不承認王倫倫的行為，故房屋買賣合同中的房屋買賣條款無效。原告婷婷要求被告a公司履行對B公司的監督義務，由于買賣雙方沒有簽訂正式的買賣合同，被告不能履行監督義務。此外，原告婷婷要求兩被告甲、乙承擔連帶責任，但沒有其他證據證明。因此，應駁回原告的訴訟請求。

被告鄭州B公司辯稱，鄭州B公司未與原告簽訂合同，與本案無關，原告對鄭州B公司的起訴是訴訟標的。總之，原告對B公司的訴訟應予駁回。

鄭州高新區法院經審理查明：2009年7月24日，原告向被告鄭州B公司支付鄭州中原路購房定金1000元，被告B公司作為中介向原告開具了加蓋財務專用章的收據，收款人是王倫倫。收到定金1000元后，王倫倫將其交給被告某公司。2009年7月25日，原告與王倫簽訂了《房屋買賣合同》，王倫代表甲、乙公司簽訂了《房屋買賣合同》，但《房屋買賣合同》未加蓋甲、乙公司印章，根據《房屋買賣合同》，原告應繳納契稅、物業維修基金、印花稅，制作費、有線電視初裝費、測繪費、中介費、代理費等共計60萬元；原告應支付定金1000元，乙方簽訂正式購房合同時抵付房款；被告應當在合同簽訂后十個工作日內陪同原告辦理正式購房合同，并支付房價及相關費用。如果任何一方違約，違約方應向守約方支付合同約定的總房價千分之二的違約金。原告訴稱，在簽訂《房屋買賣合同》后，多次要求被告協助辦理正式購房合同，但被告一直推諉拒絕，故原告訴至法院。

查明案由后，法院認為，王倫倫以自己的名義簽訂合同，沒有代理權，未經被代理公司a、B的同意，其行為無效，對被代理公司a、B不具有法律效力根據《中華人民共和國合同法》，合同內容應當包括“當事人的姓名、住所”，但房屋買賣合同中缺少上述“出賣人”的條款，故合同內容違反《中華人民共和國合同法》，無效；同時，法院認為：王某代表a公司和B公司簽訂合同的行為是違法的，一是王某以自己的名義簽訂合同后，沒有加蓋a公司和B公司的印章，沒有得到a公司和B公司代理人的認可；二是王某是a公司另一家分公司的成員，與B公司不是同一個分支機構。因此，沒有證據證明a公司和B公司希望他代表他們簽字。此外，在簽訂《房屋買賣合同》時，原告未履行注意義務，在不知道王某真實身份的情況下與王某簽訂了合同。他對合同的無效也有過錯，應承擔損失。綜上所述，原告的訴訟請求不合理，原告提供的證據不足，故原告的訴訟請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第五項、《中華人民共和國民法通則》第六十一條、《中華人民共和國公司法》第十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十四條的規定，《中華人民共和國民事訴訟法》第一款，判決如下：。本案被告B公司在答辯中稱原告對該公司的起訴是當事人的過錯。這里有一個問題，就是參與民事訴訟的主體必須具備合法的資格。那么，B公司能否成為合格的民事訴訟主體呢？我認為是這樣。要厘清這個問題，首先要厘清什么是訴訟主體。訴訟主體是指具有訴訟主體條件的當事人。根據刑事訴訟法，公安機關、人民檢察院、人民法院是刑事訴訟的國家機關。在刑事訴訟中，訴訟主體是偵查機關、檢察機關、人民法院、自訴人、附帶民事訴訟的被告人、原告人和被告人。根據《行政訴訟法》，行政訴訟的主體是人民法院、國家行政機關、個人、法人或者其他組織。本案屬于民事訴訟，所以訴訟主體自然是指民事訴訟主體，民事訴訟主體是指參與民事訴訟活動的當事人。在民事訴訟活動中，當事人包括三個方面：一是主持審判活動的司法機關，即人民法院；二是當事人，即民事糾紛雙方當事人，即原告和被告，包括訴訟代理人（如律師）；第三類是當事人，包括證人、鑒定人、翻譯人員、勘驗人等。

民事訴訟的合格主體，又稱當事人或者合格當事人，是指人民法院以外的當事人，即第二類當事人。正當當事人在特定訴訟中作為原告或被告提起訴訟的權利稱為訴訟強制執行權。B公司作為本案的中間人，當然有資格成為合格主體。因此，它與第一被告有連帶關系。第二，未經委托人批準的代理事項不具有法律效力。

本案中，王倫倫在房屋買賣中介合同中以自己的名義代理a公司和B公司，未經委托人即a公司和B公司的同意，法院認為，王倫倫簽署的房屋買賣合同無效，因為他沒有以代理權簽署，代甲、乙公司簽署的名稱不具有法律效力。法院作出這樣的判決是有法律依據的。如我國《民法通則》第六十六條規定：“無代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，經被代理人認可后，被代理人方可承擔民事責任。不承認的，應當承擔民事責任。明知他人以自己名義實施民事行為而不否認的，視為同意。”這些規定明確解釋了兩個問題：一是在民事代理活動的時代，代理人必須在委托人授權的范圍內行事。超出委托人授權范圍的，事后，活動內容必須經委托人確認或者同意，委托人才能承擔民事責任后果；二是委托人知道代理人以委托人名義實施民事行為，不提出質詢或者異議的