1、 違法建筑的定義在我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)中，對(duì)什么是違法建筑沒(méi)有明確的定義。嚴(yán)格從字面解釋?zhuān)`反法律規(guī)定建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物可以稱(chēng)為違法建筑。法律規(guī)定包括全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)，內(nèi)容包括規(guī)劃建設(shè)、土地管理、建筑設(shè)計(jì)與施工、室內(nèi)外裝飾裝修、消防等方面的規(guī)定，規(guī)劃、環(huán)保管理、文物保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)榷鄠€(gè)方面，范圍非常廣。但從現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，多數(shù)情況下的“違法建設(shè)”并不是泛指所有違反法律規(guī)定的建筑物，而是具體指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設(shè)工程建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物規(guī)劃審批程序，如未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋、逾期未建的臨時(shí)建筑等；二是違法建筑租賃合同的有效性。1以違法建筑為標(biāo)的物的租賃合同，不因違法標(biāo)的物而視為無(wú)效。現(xiàn)行法律沒(méi)有規(guī)定以違章建筑為標(biāo)的的租賃合同無(wú)效。雖然《商品房租賃管理辦法》第六條規(guī)定不得出租違法建筑，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》適用的有關(guān)規(guī)定，《辦法》屬于部門(mén)規(guī)章；“合同法施行后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效的，以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以當(dāng)?shù)胤伞⑿姓ㄒ?guī)為依據(jù)”。違反本辦法的，不直接導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。法律對(duì)合同效力有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。如《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，房屋租賃合同標(biāo)的未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目、臨時(shí)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)的或者按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)，超過(guò)期限的臨時(shí)建筑無(wú)效，但在一審?fù)徑Y(jié)束前未經(jīng)批準(zhǔn)的，可以采取分批程序救濟(jì)。最高人民法院2009年發(fā)布的《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人與承租人訂立的租賃合同，對(duì)未取得建造權(quán)的房屋無(wú)效工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)定建造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但是，一審辯論未結(jié)束，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。”。第三條規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但是，在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用年限的，超出部分無(wú)效。但在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期限有效。”

這一規(guī)定與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條至第六十六條所說(shuō)的違法建設(shè)相對(duì)應(yīng)，即：，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚不能采取糾正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正，處5%以上10%以下的罰款對(duì)不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法所得，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。”第六十五條規(guī)定：“未依法取得《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或者未按照《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》的規(guī)定在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)，停止施工限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規(guī)定：“建設(shè)單位和個(gè)人有下列行為之一的，當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；（2） 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；（三）超過(guò)批準(zhǔn)的期限不拆除臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物的。”。對(duì)于法律沒(méi)有明確規(guī)定的違法建設(shè)租賃合同，應(yīng)當(dāng)依照合同法的規(guī)定確認(rèn)合同的效力。依法審查是否具備合同成立和生效的必要條件，是否符合合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效條件，全面認(rèn)定合同的效力。三是租賃合同認(rèn)定無(wú)效后，違法建筑的業(yè)主即出租人可以按照租金標(biāo)準(zhǔn)要求收取入住費(fèi)。根據(jù)《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人要求按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付入住費(fèi)的，人民法院一般予以支持，“合同雖然無(wú)效，但承租人在租賃期內(nèi)實(shí)際使用違法建筑的，應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)支付相應(yīng)的占用使用費(fèi)。

需要指出的是，根據(jù)《商品房租賃管理辦法》第二十一條規(guī)定，出租違法建筑的，由市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)有違法所得的，處五千元以下的罰款；有違法所得的，可以處違法所得一倍以上三倍以下三萬(wàn)元以下的罰款。你知道嗎