關于違法建筑合同的有效期，某公司（甲方）與被告人羅某（乙方）簽訂了《門面租賃合同》，約定甲方租賃位于該公司大門左側的10號門面房3間，建筑面積66平方米，致被告人羅某，租金8萬元/年，定金1萬元。合同簽訂后，原告將房屋交付被告羅某，被告羅某支付公司租金8萬元，并支付定金1萬元。同時查明，原告租用的門面房是原告建造的，未取得建設工程規劃許可證和合法的建設手續，也未辦理房屋權屬登記。現原告請求人民法院判決被告羅某歸還出租門面。因租賃門面未辦理相關施工手續，合同無效，被告按無效合同要求返還租賃門面。庭審中，被告辯稱，根據租賃合同約定，合同期滿后，被告有優先租賃權。被告要求繼續租賃，但原告堅持要騰出房屋，拒絕支付租金，這侵犯了被告的優先租賃權。另外，原告要求賠償損失，因為除租金外沒有其他損失，故不應賠償。通過本案的審理，本案雙方爭議的焦點是租賃房屋的標的物是否為違法建設，違法建設房屋的租賃合同是否有效。一審法院經審理認為，在城市、城鎮規劃區內進行建筑施工的，建設單位應當申請《建設工程規劃許可證》。本案中，原告租賃的房屋未取得《建設工程規劃許可證》，違反了《城鄉規劃法》的規定，屬于違法建設。原告與被告羅某簽訂的房屋租賃合同無效。經法院解釋，原告認為門面租賃合同無效，請求被告返還租賃房屋。原告與被告之間的租賃合同無效，根據合同法的規定，因合同無效取得的財產應當返還。因此，原告要求被告歸還租賃門面，符合法律規定，應予支持。由于被告已就租賃合同無效造成的損失向法院提起訴訟，本案不處理被告的損失。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條的規定，判決如下：1。原告某公司與被告羅某于某年某日簽訂的門面租賃合同無效。2、 被告羅某在判決生效后30日內將租賃的某地門面騰空給原告a公司。

本判決書送達后，被告人應當在法定期限內提出上訴。二審后，中級人民法院認為，事實清楚，適用法律正確。這一判決得到維持，現已生效。

[律師點評]

一般來說，違法建筑是指違反城鄉規劃規定的建筑物、構筑物，包括違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。

違法建筑涉及的合同有租賃合同、買賣合同和抵押合同三種，違法建筑合同大多無效，但不能適用于各類合同。這三類合同失效的直接原因不一致，細節也很專業。根據《物權法》第十四條規定，依法應當登記的不動產權利的設立、變更、轉讓、消滅，在不動產登記簿記載時生效。《物權法》第一百八十四條第四款規定，所有權、使用權不明確或者有爭議的財產，不得抵押。因此，不反對違法建筑抵押不能登記，從而不能產生物權變動的效力。然而，抵押合同本身是否有效？對此，筆者認為抵押合同應當無效。至于《最高人民法院擔保法解釋》第四十八條，規定“違法違規建筑抵押權經法定程序確認的，抵押權無效”，應指合同無效，而不是抵押權不成立。需要指出的是，債權合同往往在當事人之間發生效力，很少影響第三人的利益。因此，如果抵押合同當事人請求人民法院確認抵押合同的效力，并且在一審法院辯論結束前將違法建筑更正為合法建筑的，抵押合同視為有效。但在本案中，由于抵押物未登記，不具有生物權利效力，抵押物只能作為抵押人的普通財產，承擔清償普通債務的責任。二是以違法建筑為標的物的買賣合同無效。

依據：違法建筑是不被承認的事實房地產，其轉讓不受法律保護，以違法建筑為標的的買賣合同應當確認為無效。無效合同的處理原則以《合同法》第58條的原則為基礎。”合同無效或者解除后，應當返還合同取得的財產；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”。

需要注意的是，“違法建筑”在庭審辯論結束前取得建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設的，整改為合法建設，買賣合同應視為有效。三是以違法建設為標的物的租賃合同無效。最高人民法院《房屋租賃合同解釋》第二條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規定建造的房屋，出租人與承租人簽訂的租賃合同無效規劃許可證。但是，一審辯論未結束，取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定其有效。”。你知道嗎