1、 房地產(chǎn)類型的分類

根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)，房屋類型的分類有不同的類型，可以根據(jù)房屋的用途、房屋的性質(zhì)、房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類。在司法實(shí)踐中，辦理離婚案件所涉及的房屋分割，按照房屋的不同產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分類，一般包括商品房、成本價房、標(biāo)準(zhǔn)價房、房改房等，經(jīng)濟(jì)適用房等等

房屋權(quán)利的取得以登記為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)登記具有公示和公信的效力。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，代辦人登記的案例仍然很多。有的會以夫妻名義登記，或者以子女、父母等第三人名義登記。離婚時，對這類房屋的鑒定應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待（1）以夫妻名義登記的房屋的鑒定。我國夫妻法定財產(chǎn)制度是婚后共同收益制度，因此在婚姻存續(xù)期間購買的房屋原則上應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同所有。但是，登記人主張該房屋為單方所有的，必須承擔(dān)證明該房屋為其自有資金購買的舉證責(zé)任，或者其父母按照《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定出資購買房屋的

2.婚前婚后按揭住房首付的認(rèn)定和處理。在這種情況下，房產(chǎn)一般以首付支付人的名義登記。婚姻法解釋三第十條明確規(guī)定，財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院可以裁定該房地產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。婚后雙方支付的金額及相應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方按照照顧子女和婦女權(quán)益的原則予以補(bǔ)償

之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)閭鹘y(tǒng)習(xí)俗，父母出資時往往不明確出資方，很少有父母會在子女結(jié)婚時簽訂書面協(xié)議，明確房子與子女配偶無關(guān)。目前，房價畸高的壓力與離婚率高增長并存。父母把所有的錢都花在給孩子買房子上。一旦雙方離婚，父母不僅會在感情上受到傷害，還會遭受經(jīng)濟(jì)損失。“產(chǎn)權(quán)登記主體”與“明確贈與方”相結(jié)合，可以作為父母投資購房目的真實(shí)意圖的判斷依據(jù)，有利于平衡保護(hù)婚姻雙方及其父母的權(quán)益

4.按照房改政策購買住房的認(rèn)定和處理。根據(jù)政策，職工購買公共住房，應(yīng)當(dāng)采取市場價、成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價。根據(jù)婚姻法第十八條的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，個人婚前購買的房改房屬于一方婚前財產(chǎn)，離婚時不得作為夫妻共同財產(chǎn)分割。但在司法實(shí)踐中，有兩種情況應(yīng)分別處理：（1）婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房改房權(quán)屬問題。按照房改政策銷售的房價，并不是簡單的市場房價。實(shí)際上，銷售價格包括工齡折扣、工作級別以及夫妻雙方的其他福利待遇。如果房屋是夫妻一方以個人財產(chǎn)按當(dāng)時的購買價格購買的，將其作為個人財產(chǎn)對待，對另一方顯然是不公平的。考慮到我國實(shí)行的是婚后收入共同制，類似房屋首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同所有。登記人主張個人所有權(quán)的，必須證明取得的房改房與對方無關(guān)，且對方?jīng)]有受到利益侵害，否則認(rèn)定為共有權(quán)比較合適。在此前提下，可以根據(jù)實(shí)際情況給予投資者更多的資金。（2）對尚未完全取得所有權(quán)的房改房的處理。對于尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋，離婚訴訟不能對房屋的所有權(quán)和分割作出判決，只能對房屋的居住權(quán)和使用權(quán)作出判決。取得房屋所有權(quán)后，可以通過另一場訴訟解決。司法實(shí)踐中，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方使用夫妻共同財產(chǎn)以一方參加房改的名義購房，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，離婚時人民法院不予支持分割請求。但是，投資購買房屋可以作為債權(quán)處理

5.離婚案件中違法建筑的認(rèn)定和處理，人民法院沒有法律依據(jù)決定是否分割違法建筑或者確定違法建筑的所有權(quán)或者使用權(quán)。因此，人民法院不予受理。但是，違法建筑所得不如一方出租違法建筑收取的租金的，應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。否則，一方違法建設(shè)一無所獲，這顯然是不公平的。但是，人民法院不會對違法建設(shè)的預(yù)期收益進(jìn)行處理

對上述房屋類型的認(rèn)定和處理只是司法實(shí)踐中的少數(shù)案例，并不能涵蓋現(xiàn)有的所有房屋類型，如公租房、軍工生產(chǎn)用房、拆遷安置房等，離婚判決中夫妻共同財產(chǎn)的分割，首先應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人的約定。如果協(xié)商不成，人民法院應(yīng)當(dāng)堅持一些原則和方法