房地產合作開發應注意哪些法律風險。最低保證條款不應在合同中約定。合營合同各方應當共同投資、共同經營、共同承擔風險、共同分享利潤。然而，許多合作開發合同規定，無論項目是否盈利，合資企業的一方應收回投資或收取固定利潤。根據《最高人民法院關于審理合營企業合同糾紛若干問題的答復》的規定，這些條款屬于合營企業合同中的“最低保證條款”，違反了在合營活動中應當遵守的盈虧共擔原則和風險，損害了其他合營企業或合營債權人的合法權益的，視為無效。加強和完善“聯辦賬戶”的管理措施。在履行非法的人類合作開發合同時，為了處理合作開發項目的轉讓和結算、投資資金的使用和資金的收付，合作伙伴往往同意設立一個“聯合管理賬戶”，共同監督項目資金的使用。在實踐中，有許多因“共同管理賬戶”的非標準管理而產生的糾紛實例。一些合作伙伴忽視了對完全由另一方控制的“共同管理賬戶”的監督和管理。為了保護所有合作伙伴的利益，所有合作伙伴必須在合作開發合同中明確約定“共同管理賬戶”的使用和管理方法。特別是預留印章中的財務印章和個人印章不應由一方負責，而是應由各方分別管理，這有利于各方相互制約和監督

3。不允許以合作開發的名義借款。例如，房地產合作開發合同中的投資者與當地政府約定，投資者只提供資金，不承擔其他義務，項目建成后，另一方將返還投資者的本金和利息。根據國家有關法律和中國人民銀行《貸款通則》的規定，禁止企業對相互借款資金收取利息。因此，以合作開發的名義借款也是無效合同。根據《最高人民法院關于審理合營企業合同糾紛案件若干問題的規定》，貸款人只能收回本金，收取已取得或同意取得的利息，并對借款人處以相當于銀行利息的罰款。因此，合作開發房地產的各方在簽訂合同時應予以注意。設定明確的違約責任和終止合作開發合同的條件。在實踐中，由于投資者資金不足，一些合作開發項目被關閉，甚至成為“爛尾樓”。然而，地方政府提供了土地，如果地方政府想要找到其他合作開發的地方，他們面臨許多實際障礙。由于對違約責任和合作開發合同終止條件的規定不明確，地方政府在追究投資者違約責任和終止合作開發合同方面面臨諸多困難。及時辦理項目建設開發的各項手續，確保項目的合法性。合作開發項目的完成涉及立項、規劃、拆遷、開工、銷售、驗收等多個環節。每個環節必須經過政府主管部門的批準或許可，并取得相應的批準或許可證。上述任何一個環節的問題都可能導致合作開發的失敗。在實踐中，一些合作開發項目在程序不完善的情況下盲目開工建設。由于未能成功獲得政府主管部門的批準和許可，它們屬于非法建設和開發。因此，一些合作開發合同被法院依法認定無效，一些合作伙伴為此付出了痛苦的代價。因此，一方面，合作開發各方必須高度重視項目開發建設各項程序的審批，確保合作項目的合法性。另一方面合作協議還明確規定了由哪一方負責審批項目開發和建設的各種程序，以便在發生爭議時區分責任。注意合作伙伴的信用調查。由于房地產開發項目投資大、周期長，稍有不慎就會導致開發建設異常，造成巨大的經濟損失。各方應充分了解對方的資質和信譽，并調查對方是否具備法律規定的條件或履行能力。尤其應注意作為投資者參與合作開發的合資方的信用調查。調查必須全面、認真、細致，不僅要了解對方的注冊資本和融資能力，還要了解對方的管理水平和誠信。有一次，投資者在履行房地產合作開發合同期間沒有足夠的資金，導致累計關閉400多天，給當地政府造成了嚴重的經濟損失。在訴訟中，律師調查了解到，投資者沒有任何財務實力，但在合作初期以500萬元的借款資金投資了該項目。他希望建設單位能夠提前施工，然后依靠預售房實現資金周轉。但由于建設單位后期無法繼續推進，投資者也未能通過預售房融資，最終導致項目開發停滯，合同目的無法實現。因此，在簽訂合同之前進行信用調查非常重要

合作開發模式和法律風險

1。非法的人類合作發展。合資企業不得成立新的法人，但采用這種形式進行房地產合作開發，屬于非法的人型合作開發。對外債務的承擔方式為：合營各方以各自的財產或管理層按出資比例或協議承擔民事責任；如果他們根據法律或協議的規定承擔連帶責任，承擔連帶責任。在這種情況下，合作方一般可以采取以下方式：

（1）共同成立項目管理部，合作方作為項目主體共同進行合作開發。實踐中，有些地方要求各方先將土地使用權登記為雙方共有，再共同登記為項目主體；有些地方沒有這樣的限制。雙方設立項目共同管理賬戶，共同開發運營。合作協議中約定了具體合作方式、投資比例、利潤分配比例等一系列權利和義務

（2）項目公司和聯合組織均不成立，但應按照合同規定獨立履行義務并分享利潤。此方法主要用于相對簡單的項目。在實踐中，合作開發通常以一個合作伙伴作為項目的主體。這種方式的特點是，雖然合作各方共同出資開發房地產項目，但對外展示的項目主體只有一個，合作開發雙方的權利義務體現在雙方的合作協議中。未注冊為項目主體的一方應根據合作合同享受合作開發項目的利益并承擔風險。但是，這種方式對于基金發行方的合作方來說風險很大，因為對于合作開發項目，它既沒有土地使用權，也沒有實際的經營控制權，在實踐中其合作利益很難得到保障，由于這種合作開發方式不需要形成新的企業法人，因此相對簡單靈活。因此，非法人合作開發是當前房地產合作開發中較為普遍的一種方式。但其不足之處在于，與成立項目公司的運營模式相比，合作模式相對寬松，容易在雙方之間產生糾紛