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寧波
租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關系
所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關系，而是將租賃物出租給分承租人使用和收益。
中國合同法第224條規(guī)定轉(zhuǎn)租：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”然而，問題是承租人未經(jīng)出租人同意將租賃財產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三方，與第三方訂立的合同的效力是由于未經(jīng)授權的處置而產(chǎn)生的具有待定效力的合同還是具有處置權的有效合同？學術界普遍認為應認定為效力待定的合同，因為《合同法》第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”，承租人只有在征得出租人同意的情況下才有權處分租賃物，否則無權處分。如果出租人不承認轉(zhuǎn)租合同的有效性，那么，如果承租人在出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租房屋，那么轉(zhuǎn)租合同將是無效合同，并且從一開始就沒有法律效力，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同相應變更；轉(zhuǎn)租期間，租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同相應終止。轉(zhuǎn)租期間，承租人應當繼續(xù)履行租賃合同。如果轉(zhuǎn)租人給租賃房屋造成損失，承租人應賠償損失，除非出租人和轉(zhuǎn)租方另有約定
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