1、 多份銷售合同的效力識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)

一物多份銷售，又稱一物兩次銷售，是指賣方就同一標(biāo)的物簽訂多份銷售合同，并分別銷售給多個(gè)買方的情況。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十五條規(guī)定：“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多份買賣合同，其中沒有一份合同依照合同法第五十二條的規(guī)定無效，買受人因不能按照合同取得標(biāo)的物所有權(quán)而要求追究出賣人的違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。“因此，在一件物品多次銷售的情況下，只要每份銷售合同不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效性，若干份銷售合同就有效。該條引用的第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，第一份合同有效，第二份合同無效，主要原因有三：第一，第一合同首先簽訂；其次，第一份合同的價(jià)格明顯高于第二份合同的價(jià)格；第三，原告實(shí)際占有和使用合同標(biāo)的物。首先，如上所述，判斷合同無效的主要標(biāo)準(zhǔn)是是否符合《合同法》第52條的規(guī)定顯然，簽訂合同的順序不是判斷合同效力的依據(jù)。其次，如果采用第二種觀點(diǎn)來確定第二份合同無效，則依據(jù)應(yīng)為第52（2）條然而，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同價(jià)格的水平以及誰實(shí)際擁有和使用標(biāo)的物只能用來判斷第二份合同是否構(gòu)成第五十二條第（2）款在《合同法》的詳細(xì)規(guī)定中，如果有證據(jù)證明被告2知道原告已經(jīng)支付了房價(jià)并實(shí)際占有和使用了相關(guān)房屋，并且仍然以低價(jià)與被告1簽訂了銷售合同，則雙方簽訂的第二份合同可以被視為惡意串通損害第三方利益無效，但如果不考慮被告2是否“知道”“只有基于上述事實(shí)的存在，才直接判定第二份合同無效，顯然缺乏依據(jù)。

II。合同效力與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

中國物權(quán)法第15條規(guī)定：“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，當(dāng)事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅房地產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立之日起生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。“因此，物權(quán)變動(dòng)的原因有別于合同。原則上，物權(quán)變動(dòng)不影響合同的效力。中國《合同法》第44條和《最高人民法院解釋》第9條對(duì)若干問題也作了澄清關(guān)于《中華人民共和國合同法》的適用（一）在第1條中，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，第二份合同有效的結(jié)論是正確的，但以第二份合同已經(jīng)備案和登記，并且登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力為依據(jù)顯然是不恰當(dāng)?shù)拇_定合同無效的法律依據(jù)主要是《合同法》第52條，該條不影響買賣合同標(biāo)的物的物權(quán)是否發(fā)生變化，也不影響買賣合同的效力，因此，準(zhǔn)物權(quán)在《合同法》備案登記中的效力>商品房買賣合同不能作為確定合同效力的依據(jù)，反之亦然。

III.多個(gè)買賣案件的審理思路

一物多個(gè)買賣合同糾紛可能主要涉及三個(gè)方面，即合同效力和a>合同的履行和違約責(zé)任。相應(yīng)的審判思路如下：

首先，關(guān)于多個(gè)銷售合同的效力。具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是：除非銷售合同有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，否則stip根據(jù)法律規(guī)定，多份銷售合同應(yīng)被視為有效合同，不得視為未備案或登記。應(yīng)以其他原因作為確定一份或多份銷售合同無效的依據(jù)。

其次，關(guān)于合同的履行。當(dāng)多份銷售合同合同有效的，具體履行順序根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)分別確定：標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的，以《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》為準(zhǔn)如果司法解釋中沒有明確規(guī)定，則應(yīng)按照《物權(quán)法》和相關(guān)司法解釋的精神，并遵循以下原則進(jìn)行處理：買受人按照買賣合同合法占用房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其要求依法辦理產(chǎn)權(quán)登記買受人未依法占有該房屋的，無論哪種情況，人民法院都應(yīng)當(dāng)在本條所述買賣合同成立之日起較早時(shí)間依法支持買受人的產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)瓌t上，如果原告要求被告履行買賣合同并辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，其申請(qǐng)應(yīng)得到法院的支持。因此，即使確定兩被告之間的第二份買賣合同有效，也不會(huì)損害其合法性第三，在多次買賣中承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，實(shí)際上只能履行一份買賣合同，其他買受人不能取得標(biāo)的物的，可以通過要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任來救濟(jì)自己的權(quán)利