如何認定房屋買賣合同無效（1）房地產和房地產分別轉讓，合同無效。房子建在土地上，依附于土地，這是不可分割的。因此，房屋所有權轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。出賣人將房產、土地分別轉讓給不同當事人的，或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權，不同時轉讓土地使用權的，買受人可以提出買賣合同無效。（2）未辦理登記過戶手續的，合同無效。房屋買賣合同標的物的所有權轉移，是指買賣雙方向房屋所在地的房屋管理部門登記、轉讓所有權。否則，即使房屋已實際交付，房屋買賣合同也不能生效，房屋所有權轉讓的法律效力也不能發生。因此，只要該房屋未辦理正式登記和轉讓手續，即使出賣人已收取房價并將該房屋交付買受人使用，當事人仍可以主張該合同無效。（3）產權主體有問題的，該合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非所有權賣方出售他人的房屋，則出售無效。這棟房子的產權由幾人共享，只有在征得共有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋時，應當提交共有人同意的證明。

（4）侵犯優先購買權的，合同無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。出租房屋出售時，房屋所有人應當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人在出售房屋時違反共有人和承租人的優先購買權的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋買賣合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得收購或者變相收購城市私有房屋。因特殊需要需要購買的，必須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定購買私人住房的，買賣關系無效。（6）交易中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當按照按質定價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私有房屋評估標準，協商價格，經房屋所在地房屋管理部門同意后生效。銷售合同生效后，雙方不得無故違約，并應按合同約定的價格、期限和方式交貨。但是，如果出賣人欺詐、隱瞞房屋質量或者在生效后發現質量問題，買受人可以要求與出賣人重新協商價格。如果協商不成，買方可以向法院提起訴訟。

（7）非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓（包括出售）：

通過轉讓取得土地使用權的人不符合房地產轉讓條件的

司法行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利

土地使用權依法收回權利

共有財產未經共有人書面批準

所有權爭議

未依法登記取得所有權證書

法律、行政法規禁止的其他情形

我相信您已經發現上面給出了相關的答案。如果您有其他問題或情況復雜，Luba還提供在線律師咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢