個人獨(dú)資企業(yè)是指依照《個人獨(dú)資企業(yè)法》在中國境內(nèi)設(shè)立，由一個自然人投資、財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營實(shí)體。其民事或商事活動都是以個人獨(dú)資企業(yè)投資者的個人人格或主體身份進(jìn)行的;投資者對個人獨(dú)資企業(yè)享有財產(chǎn)的全部所有權(quán)，可以直接支配;在法律上被稱為自然人企業(yè)。

《個人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條規(guī)定：“個人獨(dú)資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承”。隨著社會經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展，個人獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓或繼承也越來越普遍。個人獨(dú)資企業(yè)的房屋權(quán)屬如何登記也有不同的意見，不同的觀點(diǎn)來源于對個人獨(dú)資企業(yè)法律主體地位的不同理解。

一種意見認(rèn)為：個人獨(dú)資企業(yè)因其投資主體的單一性和業(yè)主對企業(yè)控制的單一性，決定了法律將業(yè)主人格與其獨(dú)資企業(yè)人格視為一體，認(rèn)為個人獨(dú)資企業(yè)不具有獨(dú)立的法律主體資格，而與企業(yè)投資者是同一法律人格。因此認(rèn)為：登記在個人獨(dú)資企業(yè)名下的房屋所有權(quán)與登記在業(yè)主個人名下的房屋所有權(quán)并沒有實(shí)質(zhì)性的差別，其房屋所有權(quán)可以在業(yè)主和企業(yè)間隨意變更;當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承，由于業(yè)主的變更，其房屋權(quán)屬了也發(fā)生變更，所以其房屋所有權(quán)也應(yīng)作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。

另一種意見認(rèn)為：個人獨(dú)資企業(yè)在組織上和財產(chǎn)上都相對獨(dú)立于投資人而擁有自己的人格，個人獨(dú)資企業(yè)既不是自然人，也不是法人，而是享有相對獨(dú)立法律人格的非法人經(jīng)營實(shí)體，有自己特定的權(quán)利能力和行為能力，具有獨(dú)立的民事主體資格。登記在個人獨(dú)資企業(yè)名下的房屋所有權(quán)與登記在業(yè)主個人名下的房屋所有權(quán)有著實(shí)質(zhì)性的差別，其房屋所有權(quán)不能在業(yè)主和企業(yè)間隨意變更;個人獨(dú)資企業(yè)的出售和轉(zhuǎn)讓行為并不是單純的財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，更涉及到企業(yè)經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移;當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承，房屋的所有權(quán)人——個人獨(dú)資企業(yè)主體并沒有發(fā)生變動，所以其房屋所有權(quán)不需作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。

本人傾向于第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中個人獨(dú)資企業(yè)已經(jīng)作為一種獨(dú)立的市場主體，以自己的名義從事經(jīng)營活動，其民事主體資格獲得社會的廣泛認(rèn)同。

從法律上看，我國的個人獨(dú)資企業(yè)具有獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體地位，它既不同于自然人，也不同于法人，具有明顯的非法人團(tuán)體屬性，但由于其投資人為一個自然人，與一般的非法人團(tuán)體有著明顯的區(qū)別：

作為獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體，個人獨(dú)資企業(yè)能夠在民事活動中按業(yè)主的意志作出獨(dú)立的意思表示;不僅有自己的企業(yè)名稱，并且必須以企業(yè)的名義進(jìn)行活動;有自己獨(dú)立的住所;投資人死亡或者被宣告死亡，并不必然導(dǎo)致企業(yè)的解散;具有獨(dú)立的權(quán)利能力和行為能力，并能以自己的名義參加訴訟，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;其人格具有相對的獨(dú)立性。

《個人獨(dú)資企業(yè)法》第五條：“國家依法保護(hù)個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)和其它合法權(quán)益”。個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)，即投資者的投資和企業(yè)的盈利積累，在企業(yè)財務(wù)制度上是獨(dú)立于投資者個人其它財產(chǎn)的，企業(yè)在不違反業(yè)主意志的情況下可以獨(dú)立地享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。其財產(chǎn)具有相對的獨(dú)立性。

隨著個人獨(dú)資企業(yè)人格和財產(chǎn)的相對獨(dú)立，使個人獨(dú)資企業(yè)有了相對獨(dú)立的利益。個人獨(dú)資企業(yè)的利益與出資人的個人利益在時空上有了較為顯著的劃分，尤其是個人獨(dú)資企業(yè)把經(jīng)營積累的財產(chǎn)投入在生產(chǎn)時更為顯著。其利益具有相對的獨(dú)立性。

《個人獨(dú)資企業(yè)法》第三十一條：“個人獨(dú)資企業(yè)財產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，投資人應(yīng)當(dāng)以其個人的其它財產(chǎn)予以清償”?？梢妼€人獨(dú)資企業(yè)的債務(wù)，立法上在堅持投資承擔(dān)民事責(zé)任的同時，改變了要求其承擔(dān)連帶責(zé)任的做法，采取了補(bǔ)充主義。這意味著，只有當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)的財產(chǎn)不足清償時，才能以其投資人的其他財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，而不是既可由個人獨(dú)資企業(yè)承擔(dān)，也可由投資人承擔(dān)。法律己將個人獨(dú)資企業(yè)和投資人作為不同的責(zé)任相分離，其責(zé)任財產(chǎn)也相分離。其責(zé)任具有相對的獨(dú)立性。

綜上所述，個人獨(dú)資企業(yè)作為一種特殊的市場主體，因投資人對其享有完全的支配權(quán)，所以其意思表示的獨(dú)立性、財產(chǎn)的獨(dú)立性、利益的獨(dú)立性和責(zé)任的獨(dú)立性又受到一定的限制，與一般的非法人團(tuán)體不同。但是，這些相對性特點(diǎn)并不能否定個人獨(dú)資企業(yè)作為一種獨(dú)立的民事主體——非法人團(tuán)體而存在，相反，印證了個人獨(dú)資企業(yè)是一種獨(dú)特的非法人團(tuán)體，是投資人以非法人企業(yè)的組織形式參與社會經(jīng)濟(jì)活動的表現(xiàn)，所以被稱為自然人企業(yè)。

作為其他組織的非法人團(tuán)體可以依法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。個人獨(dú)資企業(yè)的非法人團(tuán)體屬性決定了企業(yè)投資人的變更不影響企業(yè)的民事主體資格，當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓或繼承時，其房屋權(quán)屬不需作相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記;當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押時，必須經(jīng)其投資人同意;只有當(dāng)個人獨(dú)資企業(yè)解散、歇業(yè)，經(jīng)清算注銷后，企業(yè)剩余房產(chǎn)才能變更登記為業(yè)主個人所有。此時應(yīng)當(dāng)是轉(zhuǎn)移登記還是變更登記，筆者以為是轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)檫@是所有權(quán)從不同的權(quán)利主體之間的轉(zhuǎn)移。但《個人獨(dú)資企業(yè)法》第二條“本法所稱個人獨(dú)資企業(yè)，……由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有”。第十七條：“個人獨(dú)資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財產(chǎn)依法享有所有權(quán)”。因此，在轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)是不交納契稅。

個人獨(dú)資企業(yè)作為一種特殊的市場主體，因投資人對其享有完全的支配權(quán)。

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