《商品房認購協(xié)議書》是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷售合同前所簽訂的擬購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。該認購合同簽訂后，認購人會交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商在約定期限內(nèi)為認購人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷售給他人。

一般來說《商品房認購協(xié)議書》會包括以下內(nèi)容：房屋的位置、樓層、房號、面積、價格、付款方式、簽訂正式購房合同的時間、定金的支付標準、違約責任的承擔等內(nèi)容。但在實踐中商品房認購書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大極易發(fā)生糾紛。因為在認購階段，雖然購房者僅對房屋的大致情況有所了解，但買賣雙方并未就合同條款進行任何實質(zhì)性磋商。而一旦進入正式合同的談判階段，購房者有可能會發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想相差甚遠。在這種情況下要求購房者一定要按照商品房認購協(xié)議書上的承諾與開發(fā)商簽署買賣合同，顯然是不公平的。如果購房者堅持要按照自己的意愿修改合同條款，在開發(fā)商無法接受的情況下，極有可能會使合同無法簽署。這樣開發(fā)商就可以援引商品房認購書中的定金條款，認為是因為購房者的原因而未能在約定的時間內(nèi)簽訂商品房買賣合同，從而扣除購房者定金。

解決方案：

1、房子實地要調(diào)查。購房者在簽訂商品房認購協(xié)議書前一定要對樓盤的實際情況進行踩盤，到預(yù)購樓盤現(xiàn)場多走走看看，不要輕信銷售人員的口頭介紹和承諾。如果所購房屋是現(xiàn)房，那么需要詳細考察房屋的布局、位置、朝向，對小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施有一個直觀的印象；如果所購房屋是期房則一定要借助現(xiàn)場沙盤、模型、公示的房源信息表來核對認購書上簽訂的房號是否是自己選擇的物業(yè)，可要求開發(fā)商附上圖紙。有條件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具體物業(yè)情況做到心中有數(shù)。

2、購房合同要看清。大多數(shù)開發(fā)商提供的商品房認購協(xié)議書都會有如下條款：“雙方在簽訂本認購協(xié)議書之前，甲方已向乙方出示了商品房買賣主合同和附件并就主合同和附件的各項條款達成一致意見，已為將來簽訂主合同和附件做好了各項準備。”購房者可別小看這句約定，它意味著你在還沒看到合同前就已經(jīng)承諾會購買房子，否則將承擔違約責任損失掉交納的定金。那么購房者如何規(guī)避這一風險呢？其實很簡單，根據(jù)行業(yè)規(guī)定，開發(fā)商在售房時必須將商品房買賣合同和附件在售樓部顯眼位置進行公示，購房者只需在簽訂認購協(xié)議前仔細閱讀上述文件，特別要注意一是附件中的房屋平面圖及其位置示意圖的標注，二是房子的具體信息包括性質(zhì)、建筑面積、公攤面積、價格。三是交房時間（避免銷售人員說辭跟實際不一致的情況），四是交房標準（特別是開發(fā)商宣傳的賣點和對購房者有承諾的地方）和雙方違約責任。及時地與開發(fā)商對合同中的重要條款進行溝通，明確其含義和將要導(dǎo)致的后果，做到不解決問題前絕不在認購協(xié)議書上簽字，樹立一種“此處不留爺自有留爺處”的購買心態(tài)。

3、優(yōu)惠誘餌要謹慎。很多開發(fā)商為了使購房者能迅速的簽訂認購書往往拋出提前預(yù)定后可享受“xx個點子”優(yōu)惠或者是贈送“xx面積”的促銷措施，故為了防止口說無憑，購房者應(yīng)要求將這些內(nèi)容明確寫入認購書，并約定一旦這些優(yōu)惠條件不能實現(xiàn)的后果。

4、按揭貸款要確定。對于大多數(shù)工薪階層的購房者來說按揭貸款是一種比較實際的購房方式，但由于現(xiàn)階段國家正在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，出臺了很多限購措施，同時每個購房者的個人信用狀況也是千差萬別，政策變動和個人原因都會導(dǎo)致銀行無法正常放貸；如果出現(xiàn)這樣的情況購房合同就不能成立，購房者已交的定金又面臨著開發(fā)商不予退還的風險，所以在簽訂認購協(xié)議前按揭買房的購房者若對自己的征信狀況不明確應(yīng)該要求開發(fā)商配合安排先到銀行確定自己的貸款資格，確定首付成數(shù)、貸款利率在得到銀行確定的答復(fù)下再簽訂認購協(xié)議。若銀行查詢需要一定周期購房者和開發(fā)商又迫切希望當場達成協(xié)議，則可跟開發(fā)商約定如果事后銀行回復(fù)購房者不滿足按揭條件則退還定金。

以上談到的內(nèi)容只是購房過程中的一些基本原則，購房者應(yīng)根據(jù)自身的具體情況靈活運用，遇到糾紛時注意保護好相關(guān)證據(jù)以維護自己的合法權(quán)益。

四川君合律師事務(wù)所祝飛律師

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