《商品房認購協議書》是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售或銷售合同前所簽訂的擬購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。該認購合同簽訂后，認購人會交付一定的定金，約定在一定期限內與開發商簽訂購房合同，開發商在約定期限內為認購人保留指定的房屋，不得預訂、預售或銷售給他人。

一般來說《商品房認購協議書》會包括以下內容：房屋的位置、樓層、房號、面積、價格、付款方式、簽訂正式購房合同的時間、定金的支付標準、違約責任的承擔等內容。但在實踐中商品房認購書一般由開發商自行制定，內容詳略程度差異較大極易發生糾紛。因為在認購階段，雖然購房者僅對房屋的大致情況有所了解，但買賣雙方并未就合同條款進行任何實質性磋商。而一旦進入正式合同的談判階段，購房者有可能會發現合同條款的內容與自己最初的設想相差甚遠。在這種情況下要求購房者一定要按照商品房認購協議書上的承諾與開發商簽署買賣合同，顯然是不公平的。如果購房者堅持要按照自己的意愿修改合同條款，在開發商無法接受的情況下，極有可能會使合同無法簽署。這樣開發商就可以援引商品房認購書中的定金條款，認為是因為購房者的原因而未能在約定的時間內簽訂商品房買賣合同，從而扣除購房者定金。

解決方案：

1、房子實地要調查。購房者在簽訂商品房認購協議書前一定要對樓盤的實際情況進行踩盤，到預購樓盤現場多走走看看，不要輕信銷售人員的口頭介紹和承諾。如果所購房屋是現房，那么需要詳細考察房屋的布局、位置、朝向，對小區環境、配套設施有一個直觀的印象；如果所購房屋是期房則一定要借助現場沙盤、模型、公示的房源信息表來核對認購書上簽訂的房號是否是自己選擇的物業，可要求開發商附上圖紙。有條件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具體物業情況做到心中有數。

2、購房合同要看清。大多數開發商提供的商品房認購協議書都會有如下條款：“雙方在簽訂本認購協議書之前，甲方已向乙方出示了商品房買賣主合同和附件并就主合同和附件的各項條款達成一致意見，已為將來簽訂主合同和附件做好了各項準備。”購房者可別小看這句約定，它意味著你在還沒看到合同前就已經承諾會購買房子，否則將承擔違約責任損失掉交納的定金。那么購房者如何規避這一風險呢？其實很簡單，根據行業規定，開發商在售房時必須將商品房買賣合同和附件在售樓部顯眼位置進行公示，購房者只需在簽訂認購協議前仔細閱讀上述文件，特別要注意一是附件中的房屋平面圖及其位置示意圖的標注，二是房子的具體信息包括性質、建筑面積、公攤面積、價格。三是交房時間（避免銷售人員說辭跟實際不一致的情況），四是交房標準（特別是開發商宣傳的賣點和對購房者有承諾的地方）和雙方違約責任。及時地與開發商對合同中的重要條款進行溝通，明確其含義和將要導致的后果，做到不解決問題前絕不在認購協議書上簽字，樹立一種“此處不留爺自有留爺處”的購買心態。

3、優惠誘餌要謹慎。很多開發商為了使購房者能迅速的簽訂認購書往往拋出提前預定后可享受“xx個點子”優惠或者是贈送“xx面積”的促銷措施，故為了防止口說無憑，購房者應要求將這些內容明確寫入認購書，并約定一旦這些優惠條件不能實現的后果。

4、按揭貸款要確定。對于大多數工薪階層的購房者來說按揭貸款是一種比較實際的購房方式，但由于現階段國家正在對房地產市場進行調控，出臺了很多限購措施，同時每個購房者的個人信用狀況也是千差萬別，政策變動和個人原因都會導致銀行無法正常放貸；如果出現這樣的情況購房合同就不能成立，購房者已交的定金又面臨著開發商不予退還的風險，所以在簽訂認購協議前按揭買房的購房者若對自己的征信狀況不明確應該要求開發商配合安排先到銀行確定自己的貸款資格，確定首付成數、貸款利率在得到銀行確定的答復下再簽訂認購協議。若銀行查詢需要一定周期購房者和開發商又迫切希望當場達成協議，則可跟開發商約定如果事后銀行回復購房者不滿足按揭條件則退還定金。

以上談到的內容只是購房過程中的一些基本原則，購房者應根據自身的具體情況靈活運用，遇到糾紛時注意保護好相關證據以維護自己的合法權益。

四川君合律師事務所祝飛律師

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