房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：1房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。 2 產權未登記過戶，合同無效。 房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。 3 產權主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 4 侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。 機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。 6 價格欺詐，顯失公平，合同無效。 買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7 非法轉讓，合同無效。 根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）： 1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的； 2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 3、依法收回土地使用權的； 4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的； 5、權屬有爭議的； 6、未依法登記領取權屬證書的； 7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 簽《房屋認購書》流程購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。 發(fā)展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。 在這個環(huán)節(jié)可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽定認購書時，雙方在協(xié)議中應明確什么情況下客戶有權要求終止協(xié)議，索回定金。 認購書主要內容包括： 1. 認購物業(yè)； 2. 房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4. 認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。 在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。 簽定正式購房合同簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。 預售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別： 購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。 二者區(qū)別在于： 預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房）銷售。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。 購房合同的主要內容包括以下幾方面： 1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內銷房、外銷房等； 2. 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等； 3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等； 4. 交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等； 5. 質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等； 6. 產權登記和物業(yè)管理的約定； 7. 保修責任； 8. 乙方使用權限； 9. 雙方認定的爭議仲裁機構； 10. 違約賠償責任； 11. 其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。 在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題： 1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。 2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。 3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。 4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括： （1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房； （2）購房者不按期付款； （3）開發(fā)商不按期交房； （4）面積變動超過約定幅度； （5）房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位； （6）產權過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 預售合同特別注意 （一）合同有沒有標明房屋面積的使用率和誤差率。 很多人認為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分攤的公用面積，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。房屋的實用率必須事先清楚，否則交樓時就會產生本來可以避免的麻煩。 購買預售房屋除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應如此表述“誤差在3％之內（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規(guī)定的單價重新結算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。”同時還應注意，在條款中應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。在合同中明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。 （二）合同有沒有建筑及裝修質量標準的細則投資者因為購買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護的內容的。因為我國的法律規(guī)定：只承認書面合同，不承認口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，你需補錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標準，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。 （三）有沒有對附屬配套設施的有效制約條款。 一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設施，如健身俱樂部、網球場、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設施往往會遙遙無期。合同中如果沒有對此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。 （四）合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。 樓房建造過程中可能會遇到許許多多不可預見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具休的罰則，不僅可能打亂你的計劃，而且侵犯了你的合法權利。因此，你有權利獲得經濟上的補償。這類條款應當是購買期房合同中的必備條款。 （五）有沒有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費標準不少期房預售合同在簽字時都沒有物業(yè)管理條款，更沒有收費標準了。等搬進去以后，往往會與物業(yè)管理公司在具體條款、收費標準問題上爭執(zhí)不休。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時簽管理公約，是想以既成事實脅迫投資者，從而達到收取高額管理費的目的。大部分發(fā)展商是不懂物業(yè)管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個小數(shù)目了。你如果對此沒作預算，就會很為難的