農村房屋賣給城市居民簽訂的合同是否有效

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據如下：

（一）合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。

最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規的強制性規定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規范性文件;行政法規，是國務院制定的規范性文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規，禁止農村房屋的買賣，也從來沒有哪一條法律或行政法規，對農村房屋買賣做出了禁止性規定。即使有地方法規或地方政府的規章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規或地方政府的規章，而認定買賣行為無效。

（二）土地管理法規定的土地的使用權，不得用于非農建設，其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅，出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據，也違反立法本意。

（三）從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。

眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

（四）《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。

我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

農村房屋能不能賣

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：

（一）集體組織內部成員購買，集體組織內部成員有三種具體情況：

1、本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。

2、已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準。盡管已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。

3、已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。

（二）集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規規定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規定并不涉及村民已按規定申請到宅基地并按審批手續建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。

綜合上述，小編整理有關農村房屋的相關內容。由此可見，農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。能否買賣農村房屋，由于購買主體包括集體組織內部成員和集體組織以外的成員，因此都是十分復雜。如果您有這方面更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。