2003年11月1日，乙方廖某與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂一份租賃土地協(xié)議書。協(xié)議約定甲方將其集體所有的約700畝土地出租給乙方廖某，租期20年。甲方簽字人為村民李某、鄧某、陳某。協(xié)議上有村民委員會(huì)及鎮(zhèn)人民政府蓋章，但出租該土地未經(jīng)甲方村民集體決議同意。《租賃土地協(xié)議書》上的簽字人李某、鄧某、陳某不是村民推選的代表。協(xié)議簽訂后，乙方廖某在租賃的土地上種植桉樹，并于2013年將桉樹全部砍伐。租賃期間乙方每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲方與丙方劉某簽訂《山地承包合同》，將上述租賃土地承包給劉某。三方由此發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為乙方簽訂的《租賃土地協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》無效。乙方認(rèn)為該土地已租賃長(zhǎng)達(dá)十年，村民每年都收取租金，視為對(duì)該協(xié)議的追認(rèn)，合同應(yīng)屬有效合同。同時(shí)，乙方認(rèn)為甲方與丙方簽訂的承包合同未經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于一地兩租，損害了乙方的利益，應(yīng)為無效合同。為此，甲方及乙方均向法院提起訴訟，要求確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無效。

【裁判結(jié)果】

法院認(rèn)為，發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。被告廖某與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》未經(jīng)集體同意，違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，雙方于2003年11月1日簽訂的《租賃土地協(xié)議書》無效。丙系甲方集體以外的個(gè)人，其承包集體土地，既需要甲方村民小組三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，又要經(jīng)過鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。因此，甲方與丙簽訂的承包合同雖經(jīng)集體決議通過，但并未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于未生效的合同。

【法律評(píng)析】

針對(duì)上述案例，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”同時(shí)第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。”據(jù)此可以看出，農(nóng)村土地經(jīng)營只能采取承包經(jīng)營制，而不能采取租賃經(jīng)營制。所允許的土地租賃也只能是家庭承包后的承包人對(duì)外出租，這屬于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的范疇，而不能由農(nóng)村土地所有權(quán)人即發(fā)包方對(duì)外出租。據(jù)此規(guī)定，甲方作為集體土地所有權(quán)人，無權(quán)與乙方簽訂土地租賃合同。乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某所簽訂的土地租賃協(xié)議實(shí)為土地承包合同。

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集體村民，承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方簽字人李某、鄧某、陳某也不是村民代表，在既不召開村民大會(huì)也不召開村民代表會(huì)議的情況下，無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方，因雙方簽訂的協(xié)議違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。

但本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)在于，村民每年領(lǐng)取租金的行為，是否可視為默認(rèn)或者是追認(rèn)行為。乙方承包土地長(zhǎng)達(dá)十年之久，甲方?jīng)]有提出異議，也沒有提出訴訟，是否已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。

另根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。因甲方與丙方簽訂的承包合同未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，該合同是否無效，或者屬于效力待定合同。

土地承包合同是否有效，如果單純按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)生效要件，第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;第二、需報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個(gè)要件缺一不可。乙方與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《租賃土地協(xié)議書》違反了“民主議定程序”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。”因無效的合同自始無效，故原告起訴并未超過法定的訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的《租賃土地協(xié)議書》屬于無效合同。甲方與丙方簽訂的《土地承包合同》雖經(jīng)甲方集體決議通過，但并未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于未生效的合同。所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，確定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法，保障村民及集體的合法權(quán)益。