從一起預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同糾紛分析——

預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的合同效力

案例：

2009年7月5日，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將位于重慶市某小區(qū)A棟20-3號(hào)房屋一套出售給原告。房屋總成交價(jià)為37萬元。合同中明確，原、被告簽訂此合同時(shí)均清楚：1、訴爭(zhēng)房屋系按揭方式之預(yù)售房;2、訴爭(zhēng)房屋處于租賃期且承租方放棄優(yōu)先購買權(quán);3、被告尚未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。雙方簽訂合同后，原告向被告交付2萬元購房定金。2009年2月，房產(chǎn)開發(fā)公司B公司完成了該棟樓的竣工驗(yàn)收備案，并將訴爭(zhēng)房屋實(shí)際交付給被告。2009年7月，被告同第三人又簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將訴爭(zhēng)房屋出售給第三人C。2009年8月，被告同開發(fā)商B公司簽訂《關(guān)于終止房屋預(yù)售(購)登記合同協(xié)議書》，向房產(chǎn)交易管理部門備案撤銷了雙方簽訂的預(yù)售登記合同書。后由開發(fā)商B公司和第三人C重新簽訂商品房預(yù)售合同，將訴爭(zhēng)房屋出售給C，并為C辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。現(xiàn)原告訴請(qǐng)：1、判令解除原、被告之間的《房地產(chǎn)買賣合同》;2、判令被告雙倍返還原告定金4萬元;3、判令被告賠償原告損失5萬元(簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)和起訴時(shí)房屋的市場(chǎng)差價(jià))。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

1、原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效;

2、原告主張的賠償損失是否應(yīng)當(dāng)支持。

一審判決：

一審法院認(rèn)定：原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)。原告主張的損失賠償，因原告在知道被告違約的時(shí)間內(nèi)，沒有合理的防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)原告的本項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。一審判決：被告雙倍返還原告定金4萬元;駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

原告不服一審判決，提起了上訴，要求支持其賠償損失的訴訟請(qǐng)求。

觀點(diǎn)爭(zhēng)論：

目前，對(duì)預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓的合同效力爭(zhēng)論，主要有三種觀點(diǎn)：

1、合同有效。主要依據(jù)是，目前我國的法律沒有對(duì)商品房預(yù)購人再行轉(zhuǎn)讓進(jìn)行禁止性規(guī)定。按照“法無禁止即可為”的理論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)購人和第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定雖為禁止性規(guī)定，但不是效力性禁止性規(guī)定。

2、合同效力待定。持本觀點(diǎn)的主要法律依據(jù)是，根據(jù)《物權(quán)法》理論，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記生效為要件，此時(shí)的預(yù)購人并未完整地取得預(yù)購房屋的完全所有權(quán)，所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。對(duì)預(yù)購人的轉(zhuǎn)讓行為，一是如果預(yù)購人最終沒有取得房屋所有權(quán)，二是開發(fā)商沒有對(duì)其轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

3、在沒有實(shí)際交付房屋之前的轉(zhuǎn)讓合同有效，在實(shí)際接房后、未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前再行轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓合同無效。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，在預(yù)購人沒有實(shí)際接房之前，預(yù)購人轉(zhuǎn)讓的是債權(quán)，根據(jù)《合同法》規(guī)定，債權(quán)是允許轉(zhuǎn)讓的。只要不違反《合同法》第五十二條之規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效;而在實(shí)際接房之后、產(chǎn)權(quán)證取得之前的轉(zhuǎn)讓合同無效。原因是認(rèn)為交付房是一種產(chǎn)權(quán)尚不明確的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)的最終歸屬不確定，如果進(jìn)入市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)發(fā)布權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場(chǎng)秩序維護(hù)，不利于國家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督，為《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條所禁止。

筆者觀點(diǎn)：

筆者基本同意第一種觀點(diǎn)。一審法院適用法律正確。理由是：

根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，被上訴人在和上訴人簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”時(shí)，買賣雙方均清楚訴爭(zhēng)房屋系按揭方式之預(yù)售房，被上訴人此時(shí)并未取得房屋權(quán)屬證書。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以產(chǎn)權(quán)登記過戶為要件，被上訴人沒有取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，此時(shí)的房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。被上訴人和上訴人簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”出售訴爭(zhēng)房屋系無權(quán)處分行為。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”

相關(guān)法律：

1、《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

2、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

4、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。