一、問題的提出甲、乙簽訂一份《廠房租賃合同》，約定乙方租賃甲方廠房用于開辦來料加工企業，租期五年。五年之后，因乙方未按照合同約定履行租金給付義務，甲方起訴至法院。乙方以該廠房未按照建筑法和消防法的相關規定辦理施工許可證、竣工驗收合格證以及消防驗收合格證等理由主張該租賃合同違反法律的強制性規定而無效。上述乙方所述的強制性規定，主要有建筑法第七條關于建筑工程開工前建設單位應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證的規定；第六十一條第二款關于建筑工程竣工后未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用的規定；消防法第十條關于建設工程未經消防驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用的規定。實務中，此類案件數量眾多，違反此類規定是否導致租賃合同無效，值得探討。二、對無效說的分析與評論無效說認為，上述諸條法律規范都屬于強制性規范，出租人違反此類強制性規范屬于合同法第五十二條第（五）項規定的違反法律、行政法規的強制性規定”之情形，因此，租賃合同應當無效，此其一。其二，涉案房屋未辦理相關許可證或合格證，屬于非法建筑，因此，標的物違法，合同無效。其三，從社會效果考慮，此類租賃合同往往涉及到大量員工的住宿問題，存在消防、建筑安全方面的隱患。如果判定其有效，則會潛在地鼓勵類似的出租人不辦理相關的許可證和合格證而出租房屋，從而增加重大安全事故發生的可能性，因此應當判定其無效。對于無效說，筆者認為未臻妥當，評論如下：第一，強制性規定”是指不允許當事人約定排除的規定。其又可分為命令當事人為一定行為的強制性規定和禁止當事人為一定行為的禁止性規定。從規范的功能分析，強制性規定又可分為效力性的強制性規范和取締性的強制性規范。臺灣學者史*寬認為：前者著重違反行為之法律行為價值，以否認其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實行為價值，以禁止其行為為目的。”由此，違反效力性的強制性規范，合同方為無效，而違反取締性的強制性規范，合同效力一般不受影響。可見，至少在理論上，違反強制性規定的合同并非都無效，而是需要區別對待。第二，從我國現行法來看，合同法第五十二條關于無效合同類型的規定，相較于民法通則來說，其范圍明顯縮小。因此，嚴格限制無效合同的范圍，促進交易、減少社會成本是該規定的立法目的。另外，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條關于嚴格限制批準、登記成為合同的生效要件、第十條關于嚴格限制超越經營范圍的合同被認定為無效合同的規定都說明立法上對合同的有效要件之范圍和無效合同的范圍盡量限制的立法思路。當然，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條、第二條關于缺乏相應資質、借用資質或者違反招投標的規定的建設工程施工合同認定為無效的規定，也說明，即便此類合同違反了相關的強制性規定，在法律后果上則按照無效合同、有效對待”來處理，并非嚴格按照無效合同對待（第二條說明，即使認定合同無效，也應當支持適當履行合同的承包人的工程價款請求權，而這明顯超出了不當得利的返還范圍）。上述規定說明，法官在判斷違反強制規定的合同效力時，應當慎之又慎第三，無效說所主張的標的物違法”之理由，難以茍同。例如在商品房預售合同中，在建房屋肯定尚未取得驗收合格證、消防驗收合格證等，甚至在房屋建成以后也未必能夠取得相關證明，何以不認定此類合同因標的物違法”而無效而僅判定購房人有違約請求權、合同解除權？厚此而薄彼，難以符合相同事物相同對待”的形式正義理念。