限購政策不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故當(dāng)事人不能以限購不符合購房資格作為合同無效的理由。如合同目的無法實現(xiàn)，可以判令解除購房合同。一方當(dāng)事人在應(yīng)知或明知不符合購房條件下，仍然簽訂買賣合同導(dǎo)致合同目的最終無法實現(xiàn)，屬于違約行為，不能免除違約責(zé)任。

【案情】

上訴人(一審原告)：張*如(化名)。

被上訴人(一審被告)：沈-亮(化名)。

2011年6月3日，張*如(乙方)和沈-亮(甲方)簽訂北京市存量房屋買賣合同，約定張*如購買北京市朝陽區(qū)雅成二里l9號樓1單元2303號房屋，總價款240萬元。買賣合同簽訂后，張*如支付沈-亮定金5萬元。張*如在簽訂買賣合同當(dāng)日，一并簽署了購房承諾書，明確其知曉《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知(國辦發(fā)[2011】1號)》、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)

控工作的通知(京政辦發(fā)[2011]8號)》、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)[2011]65號)》。現(xiàn)張*如以其不符合購房資格為由起訴至法院，要求判令解除房屋買賣合同并返還5萬元定金。

【審判】

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，張*如與沈-亮簽訂的北京市存量房屋買賣合同是雙方真實意思表示，應(yīng)嚴格遵守。根據(jù)張*如簽署購房承諾書的事實，可以認定其對國家和北京市限購政策是知曉的，可以且應(yīng)該根據(jù)限購政策判斷其本人是否符合在北京市購買房屋的條件。但由于張*如故意隱瞞相關(guān)事實導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履

行，其無權(quán)要求被告返還定金。由于買賣合同因張*如違約無法繼續(xù)履行，應(yīng)予以解除。

朝陽法院依照合同法第六十條、第九十四條、第一百一十五條之規(guī)定，判決：一、解除原告張*如與被告沈-亮2011年6fi3日簽訂的北京市存量房屋買賣合同;二、駁回原告張*如的其他訴訟請求。宣判后，張*如不服一審判決，提起上訴。

北京市第二中級人民法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

近幾年，為抑制房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國務(wù)院不斷出臺一系列調(diào)控政策，各地根據(jù)國務(wù)院調(diào)控政策出臺了一系列細化方案。上述政策出臺對有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和保障民生起到了重要作用，亦對房屋買賣當(dāng)事人利益產(chǎn)生重大影響。如何處理限購政策導(dǎo)致的房屋買賣合同糾紛，衡平利益，合理區(qū)分限購政策免責(zé)與違約責(zé)任承擔(dān)，保障交易秩序，維護誠實信用原則，規(guī)范并指引社會行為，成為審判工作的難點。北京市人民政府辦公廳2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(以下簡稱京十五條)，對居民家庭在北京市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題做出規(guī)定。本文結(jié)合京十五條對購房人資格限制而導(dǎo)致的本案糾紛就如何處理上述問題作簡要分析。

一、限購政策與合同效力

1.限購政策與合同無效審判實踐中，出現(xiàn)有些當(dāng)事人以限購政策實施導(dǎo)致不符合購房資格而要求確認合同無效的糾紛。購買人因不具有某地戶口或因繳納社會保險、個人所得稅不足一定年限，或因首付比例的提高導(dǎo)致不符合購房資格或無力購買房屋，是否可以要求確認合同無效呢?

根據(jù)合同法的精神，合同有效是原則，合同無效是例外。合同無效的條件有嚴格限制。根據(jù)合同法和最高人民法院司法解釋，違反法律和行政法規(guī)導(dǎo)致合同無效僅限于全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，且強制性規(guī)定僅限于效力性強制性規(guī)定。限購政策并不屬于法律和行政

法規(guī)的范疇，故不能作為合同無效的理由。

2.限購政策與合同解除

限購政策能否作為解除房屋買賣合同的理由應(yīng)根據(jù)限購政策的內(nèi)容和合同的約定來確定。除協(xié)議解除和符合約定解除條款外，合同解除一般必須以合同目的無法實現(xiàn)為條件。故當(dāng)事人就解除房屋買賣合同無法達成一致意見時，如限購政策并未達到不能使合同不能繼續(xù)履行無法實現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同，以維護交易秩序。如果限購政策導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，則可以解除合同。本案中，由于原告并非北京市居民，亦無法提供相應(yīng)的連續(xù)滿五年的繳稅憑證或社保記錄，因而不具有購房資格，無法獲得房屋所有權(quán)以實現(xiàn)合同目的，故原告要求解除房屋買賣合同的訴請應(yīng)予支持。

二、限購政策免責(zé)與違約責(zé)任承擔(dān)

合同解除與違約責(zé)任免除不能劃等號，限購政策導(dǎo)致合同解除，并不能必然免除違約責(zé)任的承擔(dān)。

1.限購政策不屬于不可抗力

合同法第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”那么限購政策是否屬于不可抗力而成為免責(zé)事由呢?不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，預(yù)見性是不可抗力的一個判斷標(biāo)準(zhǔn)。我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步強化的過程，并不是一步到位不能預(yù)見的，因此，限購政策不能作為不可抗力，成為法定免責(zé)事由。

2.限購政策并不必然免責(zé)

由于限購政策并不屬于不可抗力，故限購政策導(dǎo)致合同解除并不必然免責(zé)。具體來分析，單純因限購政策實施導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)致使合同解除的，無需承擔(dān)違約責(zé)任，因為雙方均無違約行為。但如果在合同訂立、履行過程中，一方違約觸犯限購政策導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)致使合同解除的，則不能免除違約責(zé)任，比如惡意拖延付款時間或過戶時間，導(dǎo)致觸犯限購政策;再比如惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失。具體到本案中，表面上是原告不符合購房條件而導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，但實質(zhì)上是由于原告在應(yīng)知或明知不符合購房條件下，仍然簽訂買賣合同的行為導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，這種行為已構(gòu)成違約，故原告不能免除違約責(zé)任。

除少數(shù)房屋買賣雙方均無違約行為案件外，法院受理的因限購政策引起的房屋買賣糾紛案件，大致可分兩類，即出售房屋后房價大幅上漲出賣人訴諸法院，或購買房屋后房價大幅下跌買受人訴諸法院。兩類案件表面上是以國家限購政策為借口要求解除合同，實質(zhì)上是誠實信用的缺失。誠實信用是社會穩(wěn)定和進步的基石，是司法機關(guān)必須維護的準(zhǔn)則。所以民事主體在進行民事活動時，必須信守誠實信用原則，不能見利忘義，否則其行為不會受到法律保護。