限購政策不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故當事人不能以限購不符合購房資格作為合同無效的理由。如合同目的無法實現(xiàn)，可以判令解除購房合同。一方當事人在應(yīng)知或明知不符合購房條件下，仍然簽訂買賣合同導致合同目的最終無法實現(xiàn)，屬于違約行為，不能免除違約責任。

【案情】

上訴人(一審原告)：張*如(化名)。

被上訴人(一審被告)：沈-亮(化名)。

2011年6月3日，張*如(乙方)和沈-亮(甲方)簽訂北京市存量房屋買賣合同，約定張*如購買北京市朝陽區(qū)雅成二里l9號樓1單元2303號房屋，總價款240萬元。買賣合同簽訂后，張*如支付沈-亮定金5萬元。張*如在簽訂買賣合同當日，一并簽署了購房承諾書，明確其知曉《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知(國辦發(fā)[2011】1號)》、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)

控工作的通知(京政辦發(fā)[2011]8號)》、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知(京建發(fā)[2011]65號)》。現(xiàn)張*如以其不符合購房資格為由起訴至法院，要求判令解除房屋買賣合同并返還5萬元定金。

【審判】

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，張*如與沈-亮簽訂的北京市存量房屋買賣合同是雙方真實意思表示，應(yīng)嚴格遵守。根據(jù)張*如簽署購房承諾書的事實，可以認定其對國家和北京市限購政策是知曉的，可以且應(yīng)該根據(jù)限購政策判斷其本人是否符合在北京市購買房屋的條件。但由于張*如故意隱瞞相關(guān)事實導致買賣合同無法繼續(xù)履

行，其無權(quán)要求被告返還定金。由于買賣合同因張*如違約無法繼續(xù)履行，應(yīng)予以解除。

朝陽法院依照合同法第六十條、第九十四條、第一百一十五條之規(guī)定，判決：一、解除原告張*如與被告沈-亮2011年6fi3日簽訂的北京市存量房屋買賣合同;二、駁回原告張*如的其他訴訟請求。宣判后，張*如不服一審判決，提起上訴。

北京市第二中級人民法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

近幾年，為抑制房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國務(wù)院不斷出臺一系列調(diào)控政策，各地根據(jù)國務(wù)院調(diào)控政策出臺了一系列細化方案。上述政策出臺對有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和保障民生起到了重要作用，亦對房屋買賣當事人利益產(chǎn)生重大影響。如何處理限購政策導致的房屋買賣合同糾紛，衡平利益，合理區(qū)分限購政策免責與違約責任承擔，保障交易秩序，維護誠實信用原則，規(guī)范并指引社會行為，成為審判工作的難點。北京市人民政府辦公廳2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(以下簡稱京十五條)，對居民家庭在北京市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題做出規(guī)定。本文結(jié)合京十五條對購房人資格限制而導致的本案糾紛就如何處理上述問題作簡要分析。

一、限購政策與合同效力

1.限購政策與合同無效審判實踐中，出現(xiàn)有些當事人以限購政策實施導致不符合購房資格而要求確認合同無效的糾紛。購買人因不具有某地戶口或因繳納社會保險、個人所得稅不足一定年限，或因首付比例的提高導致不符合購房資格或無力購買房屋，是否可以要求確認合同無效呢?

根據(jù)合同法的精神，合同有效是原則，合同無效是例外。合同無效的條件有嚴格限制。根據(jù)合同法和最高人民法院司法解釋，違反法律和行政法規(guī)導致合同無效僅限于全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，且強制性規(guī)定僅限于效力性強制性規(guī)定。限購政策并不屬于法律和行政

法規(guī)的范疇，故不能作為合同無效的理由。

2.限購政策與合同解除

限購政策能否作為解除房屋買賣合同的理由應(yīng)根據(jù)限購政策的內(nèi)容和合同的約定來確定。除協(xié)議解除和符合約定解除條款外，合同解除一般必須以合同目的無法實現(xiàn)為條件。故當事人就解除房屋買賣合同無法達成一致意見時，如限購政策并未達到不能使合同不能繼續(xù)履行無法實現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同，以維護交易秩序。如果限購政策導致合同目的不能實現(xiàn)，則可以解除合同。本案中，由于原告并非北京市居民，亦無法提供相應(yīng)的連續(xù)滿五年的繳稅憑證或社保記錄，因而不具有購房資格，無法獲得房屋所有權(quán)以實現(xiàn)合同目的，故原告要求解除房屋買賣合同的訴請應(yīng)予支持。

二、限購政策免責與違約責任承擔

合同解除與違約責任免除不能劃等號，限購政策導致合同解除，并不能必然免除違約責任的承擔。

1.限購政策不屬于不可抗力

合同法第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。”那么限購政策是否屬于不可抗力而成為免責事由呢?不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，預(yù)見性是不可抗力的一個判斷標準。我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步強化的過程，并不是一步到位不能預(yù)見的，因此，限購政策不能作為不可抗力，成為法定免責事由。

2.限購政策并不必然免責

由于限購政策并不屬于不可抗力，故限購政策導致合同解除并不必然免責。具體來分析，單純因限購政策實施導致合同目的無法實現(xiàn)致使合同解除的，無需承擔違約責任，因為雙方均無違約行為。但如果在合同訂立、履行過程中，一方違約觸犯限購政策導致合同目的無法實現(xiàn)致使合同解除的，則不能免除違約責任，比如惡意拖延付款時間或過戶時間，導致觸犯限購政策;再比如惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失。具體到本案中，表面上是原告不符合購房條件而導致合同目的無法實現(xiàn)，但實質(zhì)上是由于原告在應(yīng)知或明知不符合購房條件下，仍然簽訂買賣合同的行為導致合同目的無法實現(xiàn)，這種行為已構(gòu)成違約，故原告不能免除違約責任。

除少數(shù)房屋買賣雙方均無違約行為案件外，法院受理的因限購政策引起的房屋買賣糾紛案件，大致可分兩類，即出售房屋后房價大幅上漲出賣人訴諸法院，或購買房屋后房價大幅下跌買受人訴諸法院。兩類案件表面上是以國家限購政策為借口要求解除合同，實質(zhì)上是誠實信用的缺失。誠實信用是社會穩(wěn)定和進步的基石，是司法機關(guān)必須維護的準則。所以民事主體在進行民事活動時，必須信守誠實信用原則，不能見利忘義，否則其行為不會受到法律保護。