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寧波
金牛法院分析商品房預售合同糾紛案件審理中的四大難點并聽出相應
一、商品房預售合同糾紛審理中的四大難點
(一)易引發社會影響大的群體性訴訟，審判的社會效果與法律效果難以統一。商品房預售合同在履行過程發生的糾紛往往會涉及到樓盤絕大部分購房者的利益，導致這些購房者自發組成業主維權聯盟向開發商主張權利，從而形成人數眾多的集團訴訟案件。以該院2004年以來審理的商品房預售合同糾紛案件為例，10人以上的集團訴訟案件占此類案件總數的79.5%，其中100人以上的集團訴訟占71.2%。即使是單個起訴到法院的訴訟，往往也存在一定數量的觀望者，使得個案的審判結果可能影響到其他購房者的行為選擇，由此產生群體效應，引起廣泛的社會影響。
(二)當事人對立的情緒加大了案件審理難度。當普通購房耗盡積蓄所進行的房產交易出現了糾紛，必然會導致其情緒激動，與開發商之間形成嚴重的對立情緒，并采取不理智的行為影響案件審理。如該院在審理呂某某等人訴成都永華房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案中，因購房者提出的交房要求遲遲未能得到滿足，呂某某等40余名購房者及家屬多次情緒激動地采取聚眾上街拉橫幅、喊口號、找媒體曝光等方式試圖向被告方施壓。從審判角度來看，購房者這種情緒的宣泄增加了當事人雙方及法院之間的交流成本，加大了案件審理的難度，影響了案件審結的效率。
(三)鑒定項目多影響了案件的審判效率。此類糾紛大多起源于雙方對爭議焦點如房屋質量、房屋損失情況等無法達成共識，因此在審理過程中當事人通常會對爭議焦點提出各種相關的鑒定申請。而鑒定程序的啟動，必然造成結案周期的延長，降低審判效率。目前，有關商品房的鑒定類型多達十幾種，當事人可能在同一案件中申請多項鑒定，如因商品房質量問題引發的賠償案件，可能同時申請房屋質量評估鑒定、房屋受損情況修復方案鑒定、修復造價評估鑒定等幾類鑒定，法院需先后委托幾家鑒定機構進行鑒定;鑒定過程中可能涉及鑒定附帶損失的問題，有的當事人還會針對鑒定結論提出復議，這些均使此類案件的審理周期進一步延長。
(四)對法官的房地產專業知識提出了一定要求。絕大多數房地產案件都涉及到建筑領域的專業知識，因此要求法官具有法律和建筑的復合知識結構，需要對與房屋設計、施工、監理、驗收等環節的流程、規則有相當程度的了解。同時因為雙方提供的證據材料具有一定專業性，所以法官也需要具備設計圖、施工圖、效果圖等建筑專業基本圖樣的辨識能力，這對法官的相關專業知識提出了較高的要求。當然，對個別在專業領域內爭議較大的案件，需要咨詢建筑專家提供審判輔助。
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