一、商品房預(yù)售合同糾紛審理中的四大難點

(一)易引發(fā)社會影響大的群體性訴訟，審判的社會效果與法律效果難以統(tǒng)一。商品房預(yù)售合同在履行過程發(fā)生的糾紛往往會涉及到樓盤絕大部分購房者的利益，導(dǎo)致這些購房者自發(fā)組成業(yè)主維權(quán)聯(lián)盟向開發(fā)商主張權(quán)利，從而形成人數(shù)眾多的集團訴訟案件。以該院2004年以來審理的商品房預(yù)售合同糾紛案件為例，10人以上的集團訴訟案件占此類案件總數(shù)的79.5%，其中100人以上的集團訴訟占71.2%。即使是單個起訴到法院的訴訟，往往也存在一定數(shù)量的觀望者，使得個案的審判結(jié)果可能影響到其他購房者的行為選擇，由此產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛的社會影響。

(二)當(dāng)事人對立的情緒加大了案件審理難度。當(dāng)普通購房耗盡積蓄所進行的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了糾紛，必然會導(dǎo)致其情緒激動，與開發(fā)商之間形成嚴(yán)重的對立情緒，并采取不理智的行為影響案件審理。如該院在審理呂某某等人訴成都永華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，因購房者提出的交房要求遲遲未能得到滿足，呂某某等40余名購房者及家屬多次情緒激動地采取聚眾上街拉橫幅、喊口號、找媒體曝光等方式試圖向被告方施壓。從審判角度來看，購房者這種情緒的宣泄增加了當(dāng)事人雙方及法院之間的交流成本，加大了案件審理的難度，影響了案件審結(jié)的效率。

(三)鑒定項目多影響了案件的審判效率。此類糾紛大多起源于雙方對爭議焦點如房屋質(zhì)量、房屋損失情況等無法達成共識，因此在審理過程中當(dāng)事人通常會對爭議焦點提出各種相關(guān)的鑒定申請。而鑒定程序的啟動，必然造成結(jié)案周期的延長，降低審判效率。目前，有關(guān)商品房的鑒定類型多達十幾種，當(dāng)事人可能在同一案件中申請多項鑒定，如因商品房質(zhì)量問題引發(fā)的賠償案件，可能同時申請房屋質(zhì)量評估鑒定、房屋受損情況修復(fù)方案鑒定、修復(fù)造價評估鑒定等幾類鑒定，法院需先后委托幾家鑒定機構(gòu)進行鑒定;鑒定過程中可能涉及鑒定附帶損失的問題，有的當(dāng)事人還會針對鑒定結(jié)論提出復(fù)議，這些均使此類案件的審理周期進一步延長。

(四)對法官的房地產(chǎn)專業(yè)知識提出了一定要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)案件都涉及到建筑領(lǐng)域的專業(yè)知識，因此要求法官具有法律和建筑的復(fù)合知識結(jié)構(gòu)，需要對與房屋設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等環(huán)節(jié)的流程、規(guī)則有相當(dāng)程度的了解。同時因為雙方提供的證據(jù)材料具有一定專業(yè)性，所以法官也需要具備設(shè)計圖、施工圖、效果圖等建筑專業(yè)基本圖樣的辨識能力，這對法官的相關(guān)專業(yè)知識提出了較高的要求。當(dāng)然，對個別在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)爭議較大的案件，需要咨詢建筑專家提供審判輔助。