基本案情：因房屋租賃合同引糾紛

2005年1月20日，原告張某(乙方)與被告XX公司(甲方)簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：甲方同意將座落于XX路98號樓的第壹、貳、五樓及伙房，院內除配電室、暖氣房以外的五間房屋租給乙方使用，租期為5年，從2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金為5萬元，由乙方按年計付，每年4月28日前首付50%，余下年底結清;合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調應完好無損地交給甲方，如有損壞按原價賠償(具體數量按附表);期內，水、電費由乙方負擔;乙方在承租期間，由于使用不當或自行改建房屋造成損壞，要負責修復或賠償損失;乙方要按規定時間足額繳付租金，無正當理由超過規定三個月不交納租金，甲方有權收回所租的房屋。合同簽訂后，被告XX公司將涉案房屋的鑰匙交付給原告。此后，原告張某開始以“**大酒店”的名義根據經營餐飲業的需要對房屋進行裝修、購置相關設備、招收員工并進行了一定時期的廣告宣傳。但“**大酒店”并未經工商注冊。

2005年3月20日，被告XX公司書面通知原告：你們協議所指向的租賃物的所有權不屬XX公司，我單位也從未委托XX公司對外簽訂房屋租賃合同，故你與XX公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務必于十日內與XX公司協商解除合同，逾期我單位將依法行使權利。并附有房屋權屬的證明。原告庭審中承認于2005年3月25日收到XX公司的函件特快專遞。2005年4月7日，被告XX公司以電報形式通知原告解除合同：你與我單位2005年1月20日簽訂房屋租賃合同后，威海公司得知，立即通知我單位要求與你解除合同，理由是該房產權不屬于我單位，為此，我單位進行了查證后，得知該房產權不屬我公司，故希望你與我單位及時協商解除合同，以避免給你造成不應的損失。現原告要求二被告連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。

裁判要點：無權處分他人財產效力待定

法院經審理認為：根據有關法律規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效;依法成立的合同，自成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。據此，被告XX公司以其無產權的房屋與原告張某簽訂租賃合同，在權利人追認或者原告張某取得處分權前，該合同屬效力待定的合同。而作為權利人的被告XX公司在得知后即以書面形式拒絕追認，故被告XX公司與原告張某于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立，但屬于無效。雖雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日，但該合同成立的時間為2005年1月20日。

原告張某租賃房屋的目的是經營酒店，其在合同訂立后為履行合同進行房屋的裝修、廣告宣傳、購置設備、招收員工等準備工作是正當的。被告XX公司稱原告張某的租期自2005年4月28日開始，被告XX公司承擔自2005年4月28日的租期開始后的法律責任以及原告張某進行裝修未征得被告XX公司同意的理由不當，不予支持。被告XX公司在明知自己無產權的情況下仍與原告張某簽訂租賃合同，違背了誠實信用的原則，由此致使合同無效，應當賠償原告張某為準備履行合同所支出的合理費用。原告張某對房屋的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，折除將影響使用價值，可根據裝修的現價值由被告XX公司對原告予以補償。同時，原告張某為酒店的開業招收員工并包吃包住、發放工資，符合行業習慣，該費用亦屬合理。而原告所主張的廣告宣傳費45200元，有文登市電*臺提供的廣告發布業務合同證明可證實，且該廣告宣傳行為在原告張某于2005年3月25日接到被告XX公司主張租賃物的所有權、要求原告張某與被告XX公司解除合同通知以前已實際履行，該損失的數額已經確定，至于該廣告發布費原告張某是否支付，系另一法律關系，與被告XX公司無關。

綜上，對于原告要求被告賠償各項損失的可確定數額的合理部分，予以支持，對不合理部分，不予支持，對損失數額未確定部分，原告可另行主張權利。據此判決：一、被告山東文登XX絲綢有限責任公司于判決生效后十日內賠償原告各項經濟損失共計102641。98元的90%即92377。78元。二、駁回原告對被告威海XX絲綢有限公司的訴訟請求。案件受理費5800元，其他訴訟費400元，共計6200元，由原告承擔3585元，被告XX公司承擔2615元。

一審宣判后，被告XX公司不服提起上訴，威海市中級人民法院依法駁回上訴，維持原判。

律師評析：合同無效的責任如何承擔

本案主要涉及房屋租賃合同的效力、合同無效后的責任承擔、如何確定原告的損失以及被告XX公司是否承擔責任等法律問題。

(一)關于本案租賃合同的效力問題。

根據合同法第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的相關法律規定，無處分權的人處分他人財產，未經權利人追認的，合同無效，因此在權利人對無處分權人的處分行為所形成的合同是否追認前，該合同屬效力待定的合同。本案中，被告XX公司將其無產權的房屋在未爭得權利人同意的情況下出租給原告，被告XX公司作為權利人在得知后以書面形式拒絕追認這一行為，因此XX公司與原告簽訂的合同未有效成立，該合同無效。

(二)關于原告是否有權在起租時間前進行房屋裝修、廣告宣傳、購置設備、招收員工等準備工作的問題。

在當事人對合同的效力沒有特殊約定的情況下，根據合同法第四十四條的規定，依法成立的合同，自成立時生效。可見，在本案房屋產權人對原告與被告XX公司簽訂的租賃合同是否追認以前，該合同成立并生效的時間應為2005年1月20日，而不是被告所主張的2005年4月28日。因此被告XX公司辯解“合同生效前即2005年4月28日前原告對租賃物無使用權，即無權基于租賃物本身做任何變動，包括裝修門頭等，故其對原告對租賃物本身支付的任何費用不承擔責任”，理由不當。另外，由于被告XX公司的辦公地點在涉案房屋的上層即同一幢樓房的三、四樓，原告對涉案房屋進行了一定持續期間的裝修工程，被告XX公司不可能不知道原告的裝修行為，其未表示異議或制止，應視為其對原告裝修行為的認可，因此被告“鑰匙到現在也沒有交付給原告”、“我們不清楚他們是否已經進行了裝修，我們也不同意”的辯解，無法采信。

根據合同法第六十一條、第六十二條之規定，當事人就有關合同的履行方式等內容約定不明確的，應當按照有利于實現合同目的的方式履行。本案中，被告XX公司在與原告簽訂合同時即知道原告租賃房屋是為了經營酒店，雖然合同中有“合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調應完好無損地交給甲方”的約定，但這不能說明原告不能就其經營餐飲的需要繼續購置相關設施。因此，原告在締約階段和合同訂立時，基于信賴關系而相信租賃合同能夠成立生效，從而著手為履行合同進行諸如廣告宣傳、購置設備、招收員工等的準備工作是符合合同目的的。

(三)關于租賃合同無效后的責任承擔和損失確定問題。

被告XX公司在訂立合同時就知道自己不是產權人，其在明知自己無產權的情況下與原告簽訂租賃合同，違背了依據誠實信用原則所應盡的義務，致使合同無效，?因此被告XX公司應承擔締約過失責任，理應賠償原告基于此所造成的信賴利益損失，即為準備履行合同所支出的合理費用。

但原告在簽訂合同時亦未盡到必要的審慎審查的注意義務，故也應承擔一定的締約過失責任。原告于2005年3月25日接到被告XX公司的通知后，本應盡快就發生的糾紛與二被告進行協商，及時確定責任及損失的大小，積極采取相應的挽救和減少損失的措施，避免擴大損失，尤其原告在2005年4月7日接到被告XX公司明確解除合同的通知后，在明知被告XX公司無權出租房屋時，又繼續投入資金，屬擴大損失。就本案而言，考慮到原告為開設酒店所進行的一系列資金投入比較大的準備活動，原告在3月25日接到被告XX公司的通知后，應給其一定合理期限的協調、挽救時間，因此原告的合理損失時間確定為2005年1月20日始至4月7日止(總計78天)為宜，對2005年4月8日以后，除原告為防止損失擴大而花銷的合理費用外，其繼續投入資金所造成的經濟損失應由原告自行承擔。

因此對原告要求賠償各項損失的訴訟請求，應分別對待：

1、房屋添附的裝修物損失。鑒于原告對涉案房屋進行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，合同無效后被告XX公司作為該房屋及內部裝修的承受者，應當根據裝修的現價值對原告予以補償。原告對涉案房屋的裝修及門頭制作的費用經鑒定為40282。08元，應予支持。

2、廣告發布費。原告所主張的廣告宣傳費雖未支付，但屬于可確定具體數額的損失范圍。從原告與**電視臺簽訂的《廣告發布業務合同》來看，廣告發布費的具體數額已實際確定，從**電視臺出具的廣告播出證明來看，該廣告宣傳行為在原告接到3月25日的通知以前已實際履行，因此，原告請求賠償廣告費45200元的請求，應予支持。

3、招聘員工所花銷的吃住、工資等費用。

原告為酒店開業的準備期間，招收員工并包吃包住、發放工資，符合同行業市場的交易習慣，因此對原告為招收員工所花費的吃住、工資等合理費用，應予認定。從原告提交“**大酒店工資表”來看，原告所雇傭員工最長工作時日為42日，在原告的合理損失時間限度內，因此對原告已發放的大部分工資數額，在被告沒有充分證據予以反駁的情況下，法院應予認定。但對于工資表中原告張某本人的工資4500元，由于原告張某系開辦酒店的業主，其收入損失可參照山東省統計局2004年度住宿和餐飲業職工年平均工資為11021元的標準進行計算，因此其合理的收入損失應為2355元(11021元、365天*78天)。對原告所主張的為員工所購迷彩服、墊子和電熱毯共計1006元，因這些物品尚有使用價值，且被員工帶走，對該部分請求，無法予以支持。確定原告為員工所花費的吃住、工資等合理費用為17159。9元。

4、可拆除、可移動的辦公及酒店用品的費用。對原告所購置的辦公用品及酒店用品等(包括沙發、桌椅、廚具等)，原告所提供的單據只能證明其購買這些用品時所花銷的費用，但不能證明由這些物品所形成的具體損失數額。庭審中，原告主張由被告XX公司按價值接收這些物品，被告予以反對，對原告的這一主張，因缺乏事實與法律依據，法院不予支持。由于這些用品尚有使用價值，與承租房屋亦可分離，因此原告在無充分證據證明這些用品的折舊損失或自行處理完后造成價值損失的情況下，對該部分損失，原告可待損失數額具體確定后另行主張權利。

5、除上述費用以外的費用。從原告提交法庭的大量單據來看，除證明上述1、2、3、4項費用的單據外，有**移動通信有限責任公司的專用發票兩張，客戶名稱為：張某，有中國**有限公司威海分公司的專用發票三張，客戶名稱為：邢運東，對這5項通訊費用，在原告無充分證據證明此消費是為開辦酒店所花銷的情形下，不予認定;同時，對其他無正規發票或收據的剩余單據，因不具備有效證據的要件，亦不予認定。因此對該部分費用，法院不予支持。

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