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寧波
擅自轉租,出租方有沒有權解除租賃關系
1985年2月10日,原告與被告協商簽訂了企業租賃經營合同。合同規定:原告將該公司所屬旅社連同價值16.8萬元的設備和家具租給被告經營;被告每月向原告交納租金、設備折舊費及管理費;被告負擔從旅社轉來的職工工資及租賃期間這些職工提高工資所需的款項;租賃經營期限從1985年2月10日起至1987年1月30日止。1985年11月初,旅社暖氣設備出現故障不能供熱,影響旅社入冬的正常營業。原告與被告又于1985年11月9日達成補充協議,規定由原告負責暖氣設備的修理費用及補償被告經營損失共1.9萬元。租賃經營合同訂立后,被告自租賃經營之日起至1985年12月,十個月未向原告交納租金及合同規定的其他費用。1986年1月,被告未經原告同意,擅自將旅社轉租給他人經營。原告得知后提出解除租賃經營合同,并要求被告償付所欠的租金、利息以及合同規定的其他費用共3.2萬元。雙方協商未達成一致意見,原告訴至法院。
受訴法院認為:原、被告共同協商簽訂的租賃經營合同及補充協議合法有效。被告沒有按合同規定向原告交納各種費用,而且未經原告同意,擅自將旅社轉租給他人經營,其行為侵害了原告的權利。原告有權解除租賃合同,并向被告追索所欠的租金等合同規定的費用。據此判決:原、被告訂立的租賃經營合同予以解除,被告與他人訂立的轉租協議無效;被告付給原告租金、設備折舊費、職工工資等3.2萬元,原告按上述協議付給被告設備修理費及補償被告經營虧損費共1.9萬元,兩相折抵,被告應付給原告1.3萬元;被告如數交還原告的出租物。
工商企業的租賃經營是根據所有權與經營權分離的原則,通過租賃形式表現出來并與分配制度相銜接的一種經營方式。承租方和出租方各自應按租賃經營合同約定享受權利,履行義務。在租賃期間,承租方取得對租賃財產的使用權和收益權,未經出租方同意,承租方不得將承租的財產轉租給他人;未經出租方同意,承租方擅自轉租的,其轉租合同無效。出租方在承租方不按合同交納租金時,有權解除合同并追索所欠租金。
本案原、被告簽訂的租賃經營合同是合法有效的。被告自租賃經營開始至雙方發生糾紛,中間近十個月一直未向出租方交納合同規定的租金及其他費用,又未經出租方同意擅自將租賃經營的企業轉租他人經營,侵犯了原告的合法權益。原告針對被告的違約行為要求解除租賃經營合同,并追償依合同規定應由被告交納的各種費用,是合理的,應予支持。
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