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寧波
房屋承租人優先購買權的構成要件有哪些
1、房屋承租人優先購買權的構成要件
(1)租賃合同為房屋租賃合同。其他租賃合同的承租人不享有優先購買權。
(2)租賃期間，出租人向第三人出賣租賃的房屋。應注意三點：
①僅限于出賣。出租人贈與、互易或者房屋被征收、沒收后出賣的，承租人無優先購買權。
②房屋被抵押，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，承租人享有優先購買權。需要注意的是：由于只要出租人的購買條件與第三人(或抵押權人)相同，承租人的優先購買權與抵押權就不會發生沖突，因此無論抵押權設立于租賃合同之前或之后，承租人均有優先購買權。
③出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人，承租人享有以最高應價購買房屋的優先購買權。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
(3)承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買賣條件。即承租人的購買條件(價款、支付方式、擔保)不得低于第三人。
(4)承租人需要在合理期限內行使優先購買權。
(a)一般情形下，承租人應自接到通知之日起15日內行使;期滿未行使的，視為放棄優先購買權。
(b)拍賣出租房屋的，承租人應自接到通知之日起5日內行使。
2、怎么確定承租人優先購買權行使的合理期限
我國民法通則沒有規定承租人優先購買權制度，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見(試行)》第118條(該條已廢止)規定的合理期限為3個月。我國合同法第230條只規定出租人應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，但沒有明確具體時限。國務院《城市私有房屋管理條例》(已廢止)第11條規定房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。
優先購買權行使期限的長短，體現了對維護承租人居住安全利益、穩定財產占有關系、保護善意第三人交易安全三者間的價值衡量。出租人提前3個月通知承租人這一規定與日益快捷的不動產交易實際情況相違背。《最高人民法院〈關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋〉的理解與適用》第24條,對出租人履行通知義務后，承租人優先購買權的期限進行了規定，其中第3項規定,出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優先購買權的，人民法院不予支持。
由此可見，出租人履行通知義務的，承租人在接到通知后15日內未行使優先購買權的，視為放棄優先購買權。同時，結合司法實踐，如果出租人未履行告知義務，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優先購買權亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵承租人積極行使自己的權利，也利于維護出租人與第三人交易秩序的安全。
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