1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件

(1)租賃合同為房屋租賃合同。其他租賃合同的承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(2)租賃期間，出租人向第三人出賣(mài)租賃的房屋。應(yīng)注意三點(diǎn)：

①僅限于出賣(mài)。出租人贈(zèng)與、互易或者房屋被征收、沒(méi)收后出賣(mài)的，承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

②房屋被抵押，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。需要注意的是：由于只要出租人的購(gòu)買(mǎi)條件與第三人(或抵押權(quán)人)相同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)就不會(huì)發(fā)生沖突，因此無(wú)論抵押權(quán)設(shè)立于租賃合同之前或之后，承租人均有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

③出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人，承租人享有以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(3)承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買(mǎi)賣(mài)條件。即承租人的購(gòu)買(mǎi)條件(價(jià)款、支付方式、擔(dān)保)不得低于第三人。

(4)承租人需要在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(a)一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(b)拍賣(mài)出租房屋的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。

2、怎么確定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的合理期限

我國(guó)民法通則沒(méi)有規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)(試行)》第118條(該條已廢止)規(guī)定的合理期限為3個(gè)月。我國(guó)合同法第230條只規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，但沒(méi)有明確具體時(shí)限。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(已廢止)第11條規(guī)定房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使期限的長(zhǎng)短，體現(xiàn)了對(duì)維護(hù)承租人居住安全利益、穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系、保護(hù)善意第三人交易安全三者間的價(jià)值衡量。出租人提前3個(gè)月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)際情況相違背。《最高人民法院〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋〉的理解與適用》第24條,對(duì)出租人履行通知義務(wù)后，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限進(jìn)行了規(guī)定，其中第3項(xiàng)規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。

由此可見(jiàn)，出租人履行通知義務(wù)的，承租人在接到通知后15日內(nèi)未行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同時(shí)，結(jié)合司法實(shí)踐，如果出租人未履行告知義務(wù)，自出賣(mài)人出賣(mài)房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦歸于消滅。這不僅有利于鼓勵(lì)承租人積極行使自己的權(quán)利，也利于維護(hù)出租人與第三人交易秩序的安全。