有限產(chǎn)權(quán)的有限性，主要體現(xiàn)在處分權(quán)和收益權(quán)。首先，在處分權(quán)方面，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，不能像其他購房人一樣自己處分其房屋，一般要住用5年后方可依法進(jìn)入市場。并且在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。其次，在收益權(quán)方面，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房出售、出租房屋的收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。原產(chǎn)權(quán)單位被撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得的部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

在離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋，除應(yīng)遵循法律規(guī)定的男女平等、照顧無過錯(cuò)方、保護(hù)婦女和兒童權(quán)益、利于生產(chǎn)生活等原則外，還要充分體現(xiàn)維護(hù)國家、集體財(cái)產(chǎn)利益，平等地保護(hù)售購房雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的法律原則，充分發(fā)揮審判職能作用，規(guī)范調(diào)整有關(guān)房改所產(chǎn)生的法律關(guān)系，實(shí)事求是，合情合理地解決離婚案件當(dāng)事人對有限產(chǎn)權(quán)房屋的訴爭。

(一)對房屋權(quán)屬的處理

有限產(chǎn)權(quán)房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的不是房屋的全部所有權(quán)，也不是獨(dú)立的使用、承租權(quán)，而是包含占有權(quán)、有限處分權(quán)、有限或全部收益權(quán)在內(nèi)的“部分產(chǎn)權(quán)”。因此判決或調(diào)解“房屋歸××所有”或“房屋歸××使用”等都是不正確或不全面的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查購房人享有的具體權(quán)利后，對具體的“部分產(chǎn)權(quán)”做出實(shí)體處理。最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)對離婚案件當(dāng)事人在何種情況享有使用、承租權(quán)作了具體規(guī)定，并同時(shí)規(guī)定對有限產(chǎn)權(quán)的處理可參照使用權(quán)、承租權(quán)的規(guī)定。筆者認(rèn)為，具有下列情形的，可判令“部分產(chǎn)權(quán)”歸夫妻任何一方所有：1、婚前由一方取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;2、婚前一方取得本單位部分產(chǎn)權(quán)房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的;3、一方婚前借款投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚后夫妻共同償還借款的;4、婚后一方或雙方申請并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的;5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的;6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產(chǎn)權(quán)的;7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的;8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的;9、單位同意變更房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的。

(二)有限產(chǎn)權(quán)價(jià)值的認(rèn)定與分割

有限產(chǎn)權(quán)的價(jià)值是通過對房屋所有權(quán)占有的份額體現(xiàn)的，職工擁有的有限產(chǎn)權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)赝惙课莸臉?biāo)準(zhǔn)價(jià)乘以職工占有的產(chǎn)權(quán)比例。單位與職工對產(chǎn)權(quán)份額約定不明確，并且單位與職工就產(chǎn)權(quán)比例不能達(dá)成一致意見的，應(yīng)當(dāng)按建房時(shí)的成本價(jià)和職工投入的資金數(shù)額計(jì)算職工占有的產(chǎn)權(quán)比例。在離婚案件中，如雙方當(dāng)事人同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，也可以采取競價(jià)方式解決。

由于有限產(chǎn)權(quán)房屋是財(cái)產(chǎn)的一種特殊存在形式，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)的一種，因此在分割有限產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《婚姻法》和《意見》的規(guī)定，首先界定是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后共同財(cái)產(chǎn)，原則上只有屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)的才能予以分割。這與前文所述的對房屋權(quán)屬處理原則并不相矛盾，因?yàn)榍拔乃傅氖请p方離婚后是否具有繼續(xù)享有“有限產(chǎn)權(quán)”的權(quán)利，即是否有占有、使用權(quán)。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在的特定關(guān)系，而使雙方都具有分得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù);而分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照婚姻法的有關(guān)規(guī)定，分清個(gè)人財(cái)產(chǎn)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)和家庭共同財(cái)產(chǎn)，對屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的那部分進(jìn)行分割。按照《解答》的規(guī)定，雙方共同投資取得部分產(chǎn)權(quán)的，當(dāng)“部分產(chǎn)權(quán)”分給離婚的一方當(dāng)事人后，應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在審判實(shí)踐中，這種處理方法已經(jīng)得到人民法院和訴訟當(dāng)事人的認(rèn)同，但對于一方當(dāng)事人離婚時(shí)有取得有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利卻在對方取得房屋時(shí)沒有投資，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財(cái)產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財(cái)產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，存在爭議較大。如某男甲與某女乙離婚，雙方結(jié)婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產(chǎn)權(quán)房屋。按《解答》的規(guī)定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權(quán)，并參照此規(guī)定，也應(yīng)有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。但按《意見》的規(guī)定，房屋只有經(jīng)過八年才能轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，本案中乙又沒有分割此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，對這種情況應(yīng)如何處理?筆者認(rèn)為，如果部分產(chǎn)權(quán)分給投資的一方，應(yīng)當(dāng)給對方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這種補(bǔ)償是獨(dú)占對方取得有限產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)利的補(bǔ)償(因?yàn)殡p方都有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，而這項(xiàng)權(quán)利只被一方獨(dú)占)，數(shù)額可以考慮到房屋的價(jià)值、對方的經(jīng)濟(jì)條件等酌情確定;如果部分產(chǎn)權(quán)分給未投資的一方，應(yīng)當(dāng)按所得部分產(chǎn)權(quán)的實(shí)際價(jià)值全額給予對方補(bǔ)償，這體現(xiàn)了個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有的原則。

(三)對所有權(quán)具有期待權(quán)房屋的處理

對單位限制職工不得在一定期限內(nèi)出售，限制期滿后，即可取得房屋所有權(quán)的房屋，在限制期間內(nèi)因離婚請求分割房屋有限產(chǎn)權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這種房屋職工占有產(chǎn)權(quán)的份額比較大，限制期限屆滿后房屋權(quán)屬的性質(zhì)發(fā)生根本改變，由有限產(chǎn)權(quán)變?yōu)槁毠さ耐耆a(chǎn)權(quán)。因此從這種意義上說，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的是所有權(quán)的期待權(quán)。筆者認(rèn)為，對于這種房屋，也應(yīng)按本文前面所述的原則處理。因?yàn)殡x婚案件分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)必須是離婚時(shí)實(shí)際存在的財(cái)產(chǎn)，將來可能得到的、現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)將來能夠孽生的、離婚時(shí)已經(jīng)滅失的財(cái)產(chǎn)都不能作為共同財(cái)產(chǎn)處理。而對所有權(quán)享有期待權(quán)的房屋在離婚時(shí)的產(chǎn)權(quán)存在狀態(tài)是有限產(chǎn)權(quán)，職工享有占有、使用權(quán)和有限處分權(quán)。與另外幾種有限產(chǎn)權(quán)房屋并沒有原則上的差異，因此，認(rèn)為是期待權(quán)而不能用法律調(diào)整或把期待權(quán)視為完全產(chǎn)權(quán)都是錯(cuò)誤的。