夫妻離婚各類房產如何分割

一、法院處理房產分割的基本方式

(一)房屋價值的界定離婚案件中，法院分割房產，一般是以房產現值作為分割的依據，而非購房時的價值。房價的市值一般由當事人雙方估價后達成一致的意見;若不能達成一致的意見，一般由原告申請向法院評估，并預交評估費用，由法院委托相關評估機構進行評估作價，以該評估報告作為分割的標準。一般評估報告的有效期從3個月到6個月不等。評估費用，一般在判決離婚后，由當事人雙方分擔。

(二)房產分割存在的問題

1、關于產權房是否系夫妻共同財產的界定標準及分割問題實踐中，各地對于產權房是否系共同財產界定的標準存在差異，主要原因在于購買時間和取得產權時間有差異、繳納房款的進程、房產證是否取得個案有差異，這些因素都導致房產分割在離婚案件中司法實踐處理不一。在北京地區，法院在分割產權房時一般會酌情考慮一套房子的實體分割，比如，將有二居室的房子判決一人一居室。

2、關于公房分割存在的問題由于離婚糾紛中涉及的公房，可能是職工經房改售房取得產權證的部分產權的房屋，也可能是婚前或者婚后購買但沒有取得產權證的公房，經濟利益涉及當事人及其所在單位，處理問題較多。對于“部分產權”公房的處理，司法實踐中一般會判決取得部分產權的一方，按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一定的經濟補償。3、關于承租公房的承租權問題目前，關于處理承租公房法律依據主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。

(三)判斷產權房是否系夫妻共同財產的標準的司法實踐

1、已取得產權證的房產有些法官認為，對于私房和具備產權證且可以上市交易的公房，一般按照房產證頒發的時間來界定房產是否系夫妻共同財產。理由是，根據民法物權原理及我國房屋管理政策，一般情況下，房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序。只有辦理了房屋產權登記或者過戶手續，才能真正取得房屋所有權。因此，對于在婚姻案件中涉及房產分割，若系爭房產是結婚登記以后取得房屋所有權的，應該認定為夫妻共同財產，無論該房屋在何時購買以及房款如何交納。但在分割房屋時，應考慮相關因素，如果在婚姻登記之前取得房屋產權證，應該認定為夫或妻一方的個人財產，不能作為夫妻共同財產進行分割。

2、尚未取得產權證的房產(1)一方婚前購買，房款繳清，但產權證未辦理完畢。此種情況，一般認定該房系一方個人財產為宜。(2)一方婚前簽訂購房合同繳納部分房款，部分房款系婚后繳納，在離婚時，房產證仍未辦理完畢。此種情況，以房產物權的期待權歸一方，但以夫妻共同財產繳納的房款屬共同財產予以分割為宜。

二、對公房使用權糾紛的處理

(一)對相關司法解釋的把握和理解隨著我國城市住房建設進程的深化，絕大多數公房已經過房改變成了產權房。但仍有一小部分公房所有權并未出售，因此，有必要在這里探討一下承租公房使用權在離婚時的分割。顧名思義，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有產權，只有使用權。因此，夫妻在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，而不會涉及房產權問題，最高人民法院在1996年2月5日發布了《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。但是，自從2001年新修訂的《婚姻法》實施后，最高人民法院下發了兩個關于適用《婚姻法》的司法解釋，特別是《婚姻法司法解釋(二)》，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。處理離婚時的公房承租權時，可根據“具體情況、具體分析”原則，分為以下幾種情況由法院酌情處理：

1、婚前取得承租權的情況由于一方在婚前已取得該房的承租權，因此，無論婚姻關系存續幾年，或5年，或10年，或20年，房屋均應歸該方享有。對此，《婚姻法司法解釋(一)》第19條有明確規定，“婚姻法第18條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”

2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的，房屋如何分割?婚前一方即已取得公房承租權，離婚時，雙方均為本單位職工的，由于這一情況的發生只涉及雙方身份關系的變更，因此，不影響公房承租權的歸屬，即這一情況下，承租權仍歸該一方享有。

3、一方婚前借款取得承租權，婚后夫妻共同償還借款的在此情況下，把承租權判令由原享有的一方享有，并判令由該方按照婚后共同償還借款數額的一半給予另一方補償，是符合現行法律規定且比較合理的一種處置方式。

4、婚前一方取得承租權，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“承租房屋拆遷時，如果被拆遷人(即公房所有權人)與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷入應當對被拆遷入實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租”。雖然在這種情況下，承租房屋的承租權是在婚后取得，但是這一承租權的取得是據于原有承租權的存在，根據現行法律，該房屋的承租權還是應該歸原享有承租權的一方享有。

5、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的，屬夫妻共同財產。

6、一方將其在婚前承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調換房屋的，這種情況和第4種情況基本一樣，因此，在公房承租權的處置上，也應該是一樣的。其實，在現實中，可能還存在其他類似的情況。或者是這棟房屋的承租權變為了那棟房屋的承租權;或者是這棟房屋的承租權因拆遷變為貨幣;或者其他財產形態，在這些情況下，只要后一種財產形態形成完全是基于原來存在的承租權，則后一形態之下的財產，無論是承租權，或者是貨幣，或者是股票、基金等，都應該歸夫妻一方享有。

7、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的，使用權歸雙方共有。

8、其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是一個彈性條款，給法院以自由裁量權，當法院認為如果將公房承租權判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，可以運用這一條款酌情處理。

另外，根據司法實踐經驗，在處理公房承租權歸屬的原則可以從以下幾點把握：

1、照顧撫養子女的一方。夫妻離婚反目，最受傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩定的居住環境，將房子判給帶孩子一方，合情合理，百姓擁戴。此外，根據最高人民法院的司法解釋，2周歲以下的孩子，一般應判歸女方撫養，希望女方注意。

2、男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。

3、照顧身心殘疾或生活困難的一方。身心殘疾好理解，也應當照顧。“生活困難”就要從雙方的收入和當地的實際生活水平，參考其他因素酌情考慮了。

4、照顧無過錯一方。比如，一方有婚外情，有《婚姻法》第46條規定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品質敗壞等。

5、取得代管房或自管房單位的意見。畢竟房子是人家的，還需要聽取人家的意見，

6、其他方法(1)雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得。(2)一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款做出評估，取得房屋承租權或所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。(3)雙方均不主張公房承租權的，經得產權單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。(4)雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構評估價的一半為標準向另一方做出補償。

(二)公房使用權的補償，離婚時，若夫妻一方取得了公房的使用權，則沒有分得使用權的另一方是否能得到補償，則要具體情況具體分析：

1、如果沒有取得使用權的一方，本來就無權要求承租公房，沒有補償。

2、如果雙方均有權要求取得使用權，但法院判歸了一方，得到房屋使用杈的一方應當向沒有得到房屋使用權的一方進行適當補償。那么，“適當補償”的標準如何界定呢?上海審判機關的意見認為，部分公有住房可以按照優惠政策以一定的價格獲得所有權，而所有權房屋具有市場價值，因此，該所有權房屋的市場價值由兩部分組成：一是原公有住房使用權的價值;二是購買售后公房產權投入的資金。由此可見，公有住房使用權具有經濟價值。公有住房不能上市交易，因而無法直接衡量其價值。而購買售后公房產權的資金計算有明確的政策規定，所以售后公房的產權市場價值扣除購買售后公房產權投入的資金，即可視為公房使用權價值。當夫妻雙方均可承租的公房又以共同財產購買產權時，房屋的市場價值系雙方的共同財產;當夫妻均可承租的公房未購買產權時，應以公房使用權價值作為計算依據，以確定不承租房屋一方可得的經濟補償。

(三)“部分產權”公房的處理分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。如果雙方都爭房子所有權，對于“部分產權”部分，可競價解決。誰出價高房子判歸誰。應當指出的是，這是20世紀90年代的司法解釋的規定，根據最新的《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規定：離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。

(四)“軍產房”的處理《中國人民解放軍房地產管理條件》第4條規定：“軍隊房地產的權屬統歸軍委、總部。其產權產籍由各級后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關業務部門具體負責使用和管護。”根據這一規定，軍隊房地產的權屬由中國人民解放軍總后勤部代表行使，禁止任何單位或者個人丟棄，而損壞或者擅自處置軍隊房地產，應當承擔相應的法律責任。