[內容摘要]隨著中國居民離婚率的上升和財產分割問題的日益突出，離婚財產分割成了離婚官司的焦點。而在實踐中，因離婚導致的財產分割案件中涉及對房屋分割、房屋的價值，房屋的歸屬等問題發生爭議的，極為常見，也是引起的爭議最大、最多。本文就離婚案件中涉及按揭房屋、房改房、父母出資的房屋三個方面的種類和難點，以及對策進行作一粗淺的探討，旨在拋磚引玉。

關鍵字：房產分割種類房屋證取得時間支付房款時間出資行為

一、目前，離婚案件中涉及房屋分割爭議的種類。

筆者在本文中探討的房屋種類歸納為以下三種情況：

1、按揭購買的房屋。按揭購房目前已成為中國購房者比較普遍的購房方式。在我國的實踐中，習慣將銀行開展的“個人住房商業性貸款”業務稱為“按揭”，即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發放的自營性貸款方式。為了防范貸款風險，目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產及房產用地的使用權作為貸款抵押，同時以房屋出賣人或專業的擔保公司提供保證擔保，貸款人在交付首付款后，采用分期償還貸款，其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的，貸款銀行有權依其抵押物實現抵押權，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。(1)隨著貸款買房的增多和發展，因按揭房屋權屬引起的糾紛也日益增加，在離婚案件中，對于按揭房屋如何認定歸屬與分割，成為財產分割的爭議焦點和難點，也是老百姓比較關注的問題。

2、按福利性政策購買的房屋即通常所說的房改房。主要是指按照國家房改政策向職工出售的房屋。這是我國城市住房制度改革逐步推向住宅商品化的產物，主要是指企事業單位和國家機關，按照國家有關城鎮公有住房制度改革的政策精神，將原出租給單位職工的舊房或者新建房屋在國家規定的建房標準價格基礎上，實行一系列優惠政策，將房屋產權出售給單位職工。因我國長期實行低工資制度，在出售此類房屋時，單位往往根據職工的職務、工齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后，在房屋價值計算上給予了政策性優惠待遇，這就使福利性政策房屋與市場出售的房屋之間形成了較大的價格差，夫妻在離婚分割共同財產時，往往對雙方在婚姻關系存續期間按福利政策購買的房屋的價值存在巨大的爭議。(2)在離婚案件中涉及公房使用承租的處理，對因房改而尚未取得所有權的房屋，對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋等等房屋的歸屬和價格問題發生了爭議。

3、父母出資購買的房屋歸屬問題。從現實生活中反映的情況看，在子女雙方當事人辦理結婚登記手續之前或者辦理結婚登記手續之后，確實存在大量的父母為子女存購買房屋而出資。當子女雙方當事人因感情不和等原因導致離婚，父母出資的房屋歸屬問題，就成了雙方爭議的焦點。因父母與兒媳或女婿關系不和睦，父母往往會否認之前所做的民事行為，明確表示自己出資的真實意思只是對自己子女的贈與而不愿意由自己的子女與兒媳或者女婿共有。

二、離婚中涉及按揭購買的房屋分割難點以及對策

由于按揭貸款購房涉及的法律關系復雜、簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在較大的時間差、按揭貸款合同的履行期限較長等，在離婚案件中往往成為財產分割的難點。《中華人民共和國婚姻法》(以下簡稱《婚姻法》)及相關司法解釋對涉及按揭購買的房屋分割如何處理都沒有明確規定，目前司法實務界的認識也未統一，處理方式也不同，有時因為一個小細節，甚至有截然相反的結果，這既不利于保護當事人的合法權益，也不助于維護法律尊嚴。

1、婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得房屋產權證書的房屋如何認定?

我國實行不動產登記制度，未經登記，不發生物權效力。依法登記的房屋所有權受法律保護。根據《中華人民共和國民法通則》中有關所有權的規定以及我國有關不動產房屋買賣的法律規定(3)和所有權保留的原則，房屋買賣的所有權是以向房地產管理部門申請并辦理完畢房屋權屬登記手續之后，才取得房屋所有權。根據此不動產登記理論，此房屋應該歸屬夫妻共同財產。筆者認為，這樣，未支付房款的一方“不勞而獲”，對支付全部房款的一方，非常不公平，不平等，違背了公平和權利義務相一致的基本原則。這種情況根據法律規定完全可以辦理房屋所有權屬轉移登記手續而只是沒有及時辦理或者正在辦理過程中，在這個問題上，由于購買房產的全部款項都是夫妻一方在婚前以個人財產支付，以該個人財產的對價存在的房產所有權理應規夫妻一方個人所有。(4)房屋所有權法律關系比較清晰，只是尚需完善權屬登記手續，人民法院完全可以根據實際情況對該類房屋的所有權歸屬和分割、補償的問題予以處理。(5)

2、婚前，夫妻一方個人出資購房，支付了全部房款，并在結婚前取得房屋產權。

《婚姻法》第十八條規定的夫妻個人財產的范圍，是首次在法律中確立夫妻特有制。夫妻特有制，就是在婚后在實行夫妻共同財產制的同時，依法律規定或者夫妻約定，夫妻各自保留一定范圍的個人所有財產，夫妻對該財產的管理、使用、收益及處分權，以及相應的財產責任，特有財產的效力等相關規定組成的法律制度。(6)夫妻特有制是我國借鑒外國立法經驗的結果，符合世界夫妻財產法的發展趨勢。日本民法典第762條規定：“夫妻一方的婚前財產及在婚姻關系中以自己的名義所得的財產，為其特有財產。”1995年12月頒布的《俄羅斯聯邦家庭法》第36條規定：“夫妻一方個人財產包括：(1)屬于夫妻一方婚前的財產以及在婚姻期間按照繼承方式或按其它無償法律行為，由一方獲得的遺產或贈與物為其個人所有。”

根據《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，夫妻雙方另有約定的除外。”的明確規定，筆者認為夫妻一方在婚前個人出資購房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個人名義登記的房屋產權證，離婚時該房屋屬一方婚前個人財產，不能作為夫妻共同財產進行分割。

3、雙方在結婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產權證登記在一方名下，在婚姻關系存續期間取得房屋產權，如何確定該房屋的歸屬。

這兩種情況，在實際中比較普遍。隨著市場經濟的發展，目前中國的房地產價格高歌猛進，雖然國家有關部門對房地產市場頻頻采取措施，但一般老百姓還是買不起房。雙方當事人以結婚為目的，考慮到比如戀愛時關系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優惠等多種因素，往往在婚前雙方達成口頭協議，共同出資購買房屋，以當事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續，婚后共同歸還貸款。之后，雙方當事人辦理結婚登記手續。離婚時，夫妻雙方往往因為感情不和，互不承認。夫妻一方往往認為另一方的出資是借款或贈與，或者干脆不承認有這回事。在實際中，對該房屋的歸屬如何確定沒有統一的操作方式，法律也沒有予以規定。

筆者認為，只要夫妻一方舉證證明結婚前雙方均認可所購房屋為共同所有，且與另一方共同出資，并且證明以結婚為目的，即使在房屋產權證上只登記了夫妻一方名字，雙方共同出資購買的按揭房屋，均為夫妻共同財產。不應該單純的片面的判斷夫妻一方出資的款項為借款，更多的要考慮夫妻雙方出資購房的目的性和出資的客觀性。這樣，才符合民法的權利和義務一致性，符合民法的平等和公平原則。

結婚后以一方名義購買的房屋，房屋產權證上只登記了夫妻一方名字，筆者認為無論雙方結婚后實際為按揭房屋出資多少，我國《婚姻法》第17條實行的法定財產制，是婚后所得共同制。夫妻共同財產，是指夫妻在婚姻關系存續期間所得的，除個人特有財產以外的共有財產。如果雙方依法辦理了結婚登記等手續，不管當事人是否同居生活，其后所得的財產一般均認定為夫妻共同財產。(7)

4、一方在婚前按揭購買房屋(支付首付款)，并取得房屋所有權證，婚后雙方按揭支付了部分房款，該按揭房屋如何確定歸屬及分割?

這種情況現在出現較多，雖然目前法律法規沒有予以直接規定，但因取得產權證的時間在結婚前，按《中華人民共和國民法通則》中有關所有權的規定和《婚姻法》中有關夫妻共同財產的規定，不論結婚后雙方支付按揭房款情況如何，不論在離婚時，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權屬，筆者認為該按揭房屋的所有權應該歸支付首付一方。婚后夫妻另一方參與共同還貸，不改變房屋所有權的性質。婚后夫妻共同支付的貸款總額應作為共同財產之一加以分割，由享有所有權的一方予以返還;離婚后未償還的貸款是個人債務，由享有所有權的一方來償還。

5、夫妻一方在婚前已支付部分款項(包括首付款)，婚后雙方共同支付剩余的貸款，房屋所有權在婚后取得，該房屋如何定性及分割?

部分學者認為，對一方婚前按揭貸款購買的房產，離婚時的房產判歸支付首付款的一方比較合理，婚姻關系存續期間用共同財產支付的貸款，應當屬于夫妻共同財產，由獲得房產的一方給對方一半的補償，這樣處理也比較好執行，其可以在離婚后繼續歸還銀行貸款。(8)無論以一方的收入或者雙方收入支付，婚后的支付均應屬于夫妻共同財產。那么，婚后支付轉化為房產的相應價值部分則屬于共同財產，離婚時，應按比例進行分割。(9)筆者認為，婚前個人購置的房產，因沒有取得房產證而不具有所有權，依法只能占有、使用、收益，但沒有處分的權利。婚后夫妻雙方共同支付貸款，取得房產證，證明該房產是在婚后取得了所有權。該房屋作為夫妻共同財產，婚前夫妻一方支付的部分款項(包括首付款)，由夫妻另一方承擔一半款項。

6、夫妻一方在婚前以其個人名義購買的按揭房屋(支付首付款)，婚后雙方共同支付按揭款，到離婚訴訟時尚未取得所有權證的，該按揭房屋如何定性及分割?

上述情況在司法實踐中常見的糾紛，夫妻雙方對離婚沒有異議，其矛盾的焦點之一是對該房屋的歸屬問題發生了爭議。尚未取得所有權證，主要是離婚時夫妻雙方沒有繳清全部購房款而沒有取得房屋所有權的情況。根據我國不動產房屋買賣的法律規定和所有權保留的原則，買受人只有在將房屋的全部房款支付給出賣人后，出賣人才履行交付房屋并轉移房屋所有權給買受人的義務，而且買受人必須經向房地產管理部門申請并辦理完畢房屋權屬轉移登記手續之后，才取得房屋所有權。所以，筆者認為尚未取得所有權的房屋，無論是在結婚之前，還是結婚之后，都不屬于夫妻個人特有財產，也不屬于夫妻共同所有的財產。(10)根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”之規定，離婚時對按揭房屋的權屬有爭議但能協商好的，可按雙方的協議處理房屋權屬;若協商不成的，法院應按照照顧子女和女方利益的原則，可判決按揭房屋歸一方使用。待房屋產權證發放下來后，由爭議方另行提起所有權之訴再作處理。

三、夫妻一方在婚前貸款購買的房屋認定為夫妻個人財產時，該房屋到離婚時的增值部分如何處理?這也是離婚案件中遇到的常見糾紛及難點。

一般來講，離婚時房屋價值較簽訂購房合同時的合同價值都有增值。房屋的增值從原因考慮，有的是基于增加附加值的主觀因素，如對房屋進行了裝修修繕;有的是基于外界的各類客觀因素，如市場房價波動導致房屋增值。離婚時，夫妻雙方往往就一方在婚前貸款購買的房屋增值部分如何處理發生糾紛。

從國外立法來看，夫妻一方婚前財產在婚后所得孳息的所有權之歸屬，規定都不同。《瑞士民法》第223條規定：配偶雙方可通過婚姻契約將夫妻財產制限定在所得之內，自有財產的收益歸入共同財產。法國民法規定：所得共同財產，包括雙方配偶財產制收入及勞力之所得，包括婚姻中有償取得之動產及不動產。(11)我國臺灣地區2002年修訂的民法第1017條規定：“夫或妻婚前財產，于婚姻關系存續期間所生之孳息，視為婚后財產”。王*澤稱其立法目的為“為保障他方配偶之協力，及日后剩余財產之分配”。(12)

在2001年修正后的《婚姻法》施行前，根據1950年、1980年兩部《婚姻法》規定的婚后所得共同制之精神，夫妻一方婚前財產在婚后所得的孳息一直是作為夫妻共同財產的。2000年8月《婚姻法(修正案征求意見稿)》第16條曾規定“婚前財產的孳息”，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。2001年1月公布征求廣大群眾和有關方面意見的《婚姻法修正案(草案)》和2001年4月28日公布施行的修正后的《婚姻法》，亦均無“婚前財產的孳息”，歸夫妻共同所有的規定。全國人大常委會法工會研究室在《婚姻法實用問答》中指出，一方的婚前財產包括婚后所得的孳息，均為夫妻一方的個人財產。(13)也有一種觀點認為“因為〈〈婚姻法司法解釋(二)〉〉已規定婚姻關系存續期間一方以個人財產投資的所得屬夫妻共同財產，那么一方用婚前個人財產支付首付款購買的房屋升值所產生的收益，認定為夫妻共同財產較為妥當。”(14)

筆者認為如何確定一方用婚前個人財產支付首付款購買的房屋屬于個人財產的投資，是需要探討的問題。目前，大部分老百姓還是為了自己居住而購買房屋，不排除理財性質的投資情況存在，但我國〈〈婚姻法司法解釋(二)第十五條列舉的投資性財產包括有價證券和未上市股份有限公司股份兩大類。(15)排除了房屋作為投資性財產。最高人民法院民一庭認為“一方婚前所有的房屋出租而未通過共同勞動所取得的房屋租金等，認定為一方的財產比較適宜。”(16)筆者認為因增值部分是附屬于房屋的，夫妻一方共同按揭支付貸款，這一部分資金被夫妻另一方(買受人)占用，直接導致了夫妻另一方在婚姻存續期間的投資機會、投資規模以及生活品質受到一定的限制和影響，如果把房屋增殖部分一概作為個人財產處理，是對夫妻之間可能的分工和其各自對家庭的貢獻的漠視，也顯失公平。畢竟，該房屋凝聚了夫妻另一方配偶的貢獻，有權得到補償。如果把房屋增值部分一概作為夫妻共同財產來對待，對支付首付的夫妻一方是不公平的。在離婚案件中，若一方主張分割房屋增值部分，夫妻雙方對此不能達成協議的，可對離婚時的房屋市場價值進行評估，評估后的價值與購買時價值之間比率作為房產增值率。按補償額=以婚后共同償還銀行按揭款的數額×房產增值率×50%的方式和本著照顧子女和女方的原則，對婚后參與還貸款的夫妻一方進行分配比較合適。

四、按福利政策購買的房屋即通常所說的房改房，在離婚案件中分割的難點。

我國城鎮居民住房在住房制度改革前，其居住的房屋基本是由國家或者單位提供的直管公房或者自管公房，房屋所有權屬于國家或者單位。居民取得的房屋居住權則是基于與國家、單位之間的房屋租賃關系，其對承租的房屋只享有占有、使用的權利。《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(二十一)規定明確產權。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場。職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。購買公有房屋要受到國家房改政策的調整。《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(十七)、(十八)規定，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現已住用的公有住房的，售房單位應根據購房職工建立公積金制度前的工齡給予工齡折扣;每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65(男職工35年、女職工30年)計算，離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。此外，還有綜合考慮職工的職務、家庭人口等多種因素。所以，法院在處理婚前承租婚后購買的公有房屋應該如何認定和處理，在實踐中遇到了困難。

2004年4月1日施行的《婚姻法司法解釋(二)》第十九條規定“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”筆者認為《婚姻法司法解釋(二)》對夫妻雙方用共同財產購買的房屋進行了規定，但對婚前由一方承租的住房婚后以個人財產購買的，房屋權屬證書登記在一方名下的，房屋權屬的如何處理沒有明確規定，那能否依據《婚姻法》第十七條之規定，認定為婚姻關系存續期間所得的財產，應為夫妻共同財產?筆者認為如果該房屋為商品房、私有房屋等非房改房，因為屬于個人財產購買，所有權屬證書又登記在一方名下，即使在婚姻關系存續期間所得，仍應將該房屋認定為個人財產。如果是房改房，將婚后個人財產購買的房改房認定為夫妻共同財產，對用個人財產來支付的夫妻一方是不公平的。如果將婚后個人財產購買的房改房，認定為個人財產，對夫妻的另一方也是不公平的，畢竟共有住房的出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，不是單純的房屋價格。所以，筆者認為為了達到權利和義務的一致性和平等原則，把婚后個人財產購買的房改房認定為個人財產，同時給予以工齡等福利待遇作為折扣的夫妻另一方經濟補償，補償標準為以工齡等福利待遇的折扣價計算，并本著照顧婦女兒童的合法權益原則。

由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的“部分產權”(“部分財產”，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且這種權能受到法定限制的產權。部分產權的權能包括：永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權、收益權等)的房屋(17)，依照最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第9條的規定，“對夫妻共同出資而取得‘部分產權’的房屋，人民法院可參照上述有關解答，予以妥善處理。但分得房屋‘部分產權’的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半的補償。”這里的“部分產權”可以理解是尚未取得完全所有權的房屋，對此房屋發生爭議，筆者認為根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”規定處理。

五、父母出資購買的房屋歸屬問題。

在現實生活中，因為父母將自己出資購買的房屋贈與給夫妻一方或者夫妻雙方，發生爭議的，處理起來比較好操作，可以根據《婚姻法》第十七條和第十八條及有關解釋來解決。離婚案件中，出現比較多、爭議大的是，父母為子女結婚購房而出資(筆者理解為資金)如何確定歸屬。《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”有的學者認為，在按本條規定認定贈與時應該區分子女與父母共同生活居住的還是子女已經單獨生活的，后者還得區分父母為子女出資購置房屋還是父母在子女購置房屋時出資，一定要慎重。(18)筆者認為從本條整體和立法精神來看，本條解決的是父母在子女購置房屋時的“出資”問題，把父母的“出資”行為認定為贈與，而不是父母自己作為共同有人購置房屋，也不是作為借款人為夫妻雙方提供援助。本條的關鍵是如何判定父母的“出資”是贈與給一方還是夫妻雙方。贈與合同均體現了贈與人強烈的個人意愿，均具有很強的人身性。因此，世界各國立法通常都將婚后一方受贈與的財產劃歸為夫妻一方所有，如1968年的《蘇俄婚姻和家庭法典》第22條規定：“婚姻期間作為禮物或通過繼承獲得的財產，分別歸各方所有。”我國臺灣地區民法也將夫妻一方婚后受贈和繼承的財產劃歸夫妻一方所有。(19)我國《婚姻法》將婚后贈與所得財產作為夫妻共同財產為原則，歸夫妻一方財產為例外。在確定父母“出資”贈與一方還是贈與夫妻雙方，關鍵在于父母的意圖，即意思表示。這里，筆者要考慮的是，父母意思表示的行使時間，即父母意思表示在何時表示才是父母的真正意思表示?表示的時間性，司法解釋沒有給予規定，這就給實務中帶來操作困難。一旦，夫妻雙方當事人出現離婚，父母往往會明確表示“出資”行為只贈與自己子女的，推翻以前的表示或者根本不承認曾經表示過贈與夫妻雙方。當然，夫妻另一方有證據證明贈與夫妻雙方的除外。在實務操作中，由于制度的不統一，處理的結果不同。筆者認為，不管是從法理、情理還是從父母的本意出發，應該以父母出資時的意思表示為其真正的意思表示，而不是離婚時或者發生糾紛時的意思表示。父母因法律規定撤銷贈與在此，筆者不予陳述。

結束語：在我國經濟條件尚不發達的情況下，房屋作為不動產，對于一般家庭來講，往往是一項極為重要的財產。夫妻雙方離婚時，夫妻雙方對房屋的歸屬問題發生糾紛的現象，已經變得極為普遍。由于缺乏統一的立法標準和司法指導，使法院發在行使自由裁量權時過于的靈活，引發了對同一問題，不同法院有著不同處理結果。這樣，不僅破壞法律的統一性，嚴肅性，而且損壞了人民法院的形象。筆者認為，目前《婚姻法》以及司法解釋在處理上述問題上的操作性不是很強，需要在方法或司法解釋中進一步完善，在實務中堅持貫徹照顧子女和保護婦女利益的原則進行判決。