婚前以個人名義購買的，婚后以夫妻共同財產還貸，且在婚內獲得產權證的房屋，其權屬在離婚訴訟中比較棘手，有夫妻共同財產的主張，亦有個人財產的觀點。北京、江蘇、上海、廣州等地法院針對同類型案例作出了截然相反的判決。

離婚訴訟中按揭房屋的權屬

一、全國各地法院對離婚按揭房屋權屬的基本態度

離婚訴訟中按揭房屋分割的法律癥結集中在兩個方面：按揭房屋的權屬以及房屋增值部分的分割。婚前以個人名義購買按揭房屋，婚后獲得房屋產權證，且以婚后共同財產還貸，由于整個房屋權屬變動過程跨越了婚姻關系，難以確定按揭房屋權屬，而房屋權屬不明導致房屋增值部分分割困難。對此全國各地法院主要有兩種觀點：婚前個人財產和夫妻共同財產。即使都主張個人財產，有關房屋增值部分的分割問題上，也存在截然不同的觀點。

(一)按揭房屋屬于婚前個人財產

1.房屋為婚前個人財產

主張按揭房屋為婚前個人財產的法院主要有：上海市高級人民法院、廣東省高級人民法院和深圳市中級人民法院。上述三者明確承認按揭房屋的個人財產屬性。其他地區法院的法官雖然在判決中也支持婚前個人財產的觀點，但是法無明文規定，僅為法官個人觀點。

若按揭房屋為夫妻婚前個人財產，必須滿足以下要件：第一，婚前以按揭的方式購買;第二，以個人名義購買;第三，在婚姻存續期間獲得房屋產權證;第四，用夫妻共有財產還貸。

但也有例外情況：若配偶方有證據證明，在婚前雙方對共同購買的房屋已經達成合意，認可所購買房屋為共同共有，并且出資。此時雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。對此上海高級人民法院和廣東高級人民法院持相同的觀點。可見有共同共有的意思表示，同時共同出資的情況下就可以認定屬于按揭房屋屬于夫妻共有財產。

然而深圳中級人民法院雖然也認可上述兩院的例外觀點，但是提出了更多的參考因素，其中包括出資的比例，婚后是否共同生活以及婚姻存續時間的長短等。這些因素不影響按揭房屋為夫妻共有的屬性，但會直接影響分割的比例。

這種觀點考慮了婚前購買按揭房屋的行為與產權登記之間的關聯性。房產證是取得物權的標志。在婚姻關系存續期間獲得房產證，僅僅是婚前購買房屋期待權的延續，而房產管理部門發放房產證的行為，實際上是一方婚前期待權在婚后演化成物權的過程。“一方用婚前個人積蓄購買的有形財產的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應當認定為一方的個人財產。”尚未償還的貸款，為個人債務。共同財產還貸的行為并不改變房屋的權屬。

(二)按揭房屋屬于夫妻共同共有財產

江蘇高級人民法院認定婚前以個人名義購買的房屋為夫妻共有財產。盡管一方婚前購買按揭房屋，但只要再婚姻存續期間獲得產權證，無論產權證上登記的所有權人為一方或雙方，均視為夫妻共同財產。這種觀點也具有普遍性，建立的基礎是，婚后夫妻共同購買或還款的事實使得原屬于一方婚前特有的權益在雙方之間平分，以維護婚姻關系的穩定。根據《中華人民共和國婚姻法》(以下簡稱《婚姻法》)第十七條、第十八條和第十九條的相關規定，將跨越婚姻關系的以按揭方式購買的房屋視為夫妻婚后的共同財產。房屋為夫妻雙方共有，在離婚訴訟中應當作為共有財產分割。

(三)離婚訴訟中按揭房屋增值部分的分割

與按揭房屋有關的款項共有三部分：房屋的首付款;償還貸款;房屋的增值部分。其中婚前以個人名義購買，房屋的首付款視為買受人的婚前個人財產;以共同財產還貸的性質也比較明確;而房屋的增值部分歸屬卻未有定論。根據民法理論，房屋的權屬直接決定了房屋增值部分的歸屬。然而因為有婚姻關系的存在，房屋增值部分的歸屬并不完全適用財產法的規則。對此存在兩種觀點。

1.不能分割房屋增值部分

持此種觀點的是上海市高級人民法院。該院認為，婚前以個人名義購買的房屋，婚后取得房產證，此時房屋為夫或妻婚前個人財產，并非夫妻共同財產，另一方并非房屋所有權人，其只能要求返還共同還貸金額的一半。這顯然是按揭房屋為婚前個人財產的當然結論，增值部分歸屬于房屋的所有人。

2.可以分割房屋增值部分

對于房屋增值部分的分割部分有兩種觀點。第一種觀點認為，根據2003年12月4日《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋(二)》)第十一條規定：“一方以個人財產投資取得的收益，應認定為夫妻共同財產。”此種觀點，將房屋的增值部分分成兩部分：婚前還款引起的房屋增值;婚后共同還款引起的房屋增值。婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分也應當認定為夫妻共同財產，連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

第二種觀點認為，婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分歸購房一方，就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分，購房一方應當對另一方適當補償。

三、離婚訴訟中按揭房屋權屬之爭的原因

從公示的角度出發，按揭房屋的買受人為房屋唯一的所有權人;然由于婚前沒有對房屋權屬作出明確的約定，并且獲得產權證的事實發生在婚姻存續期間，易得出房屋為夫妻共同財產的結論，尤其以夫妻共同財產還貸的事實強化這種觀點。離婚訴訟中按揭房屋權屬之爭，反映了財產法與身份法中財產權屬確定規則之間的沖突。

(一)法律行為和非法律行取得物權之間的沖突

不動產物權可以通過法律行為和非法律行為取得。通過法律行為取得的不動產物權，是指以一方當事人或相對人共同意思表示為基礎的不動產物權取得，即為法律行為。婚前通過按揭的方式購買的房屋，就屬于通過雙方法律行為獲得所有權。

1.登記為依法律行為取得物權的生效要件

根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第九條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”按此條規定，按揭房屋未完成登記前，買受人尚未獲得房屋法律上的所有權。

2.法律規定直接導致不動產物權的變動

非法律行為取得物權是指該不動產能夠取得的法律本源，并非取得人的相對人即原權人的意思表示，而不意味著在不動產物權取得時不需要取得人的意思表示及其積極的作為。這種情況是在物權人或法律有意識排斥原權人的意思表示的情況下發生的，取得人在不動產物權取得時當然要有積極的作為。

我國夫妻財產制為混合財產制，在雙方沒有約定且無法律其他規定的情況下，推定雙方在婚后取得的財產為共同共有。因為法定夫妻財產制，使得婚姻關系存續期間獲得的個人財產，歸屬于夫妻雙方共同所有，除法律規定的除外。所有權登記發生在婚姻存續期間，且有關財產歸屬的規定，《婚姻法》為特別法，因此出現按揭房屋為夫妻共有財產的觀點。

(二)物權變動模式與夫妻財產制之間的沖突

按揭房屋歸屬之爭不僅體現了法律行為和非法律行為物權取得方式的差異，實際上也凸現出我國的物權變動模式與法定夫妻財產制之間的沖突。

我國的物權變動模式與瑞士較為接近，即債權形式主義。若不動產物權變動的原因行為被認定為無效或者被撤銷，不動產登記也會被認定為無效或被撤銷。肯定不動產物權變動的原因行為與登記之間存在因果關系。辦理房屋產權登記屬于房屋買賣合同的應有內容，而登記機關也會根據房屋買賣合同中的買受人來確定房屋產權歸屬。

若以房屋產權證的取得作為所有權取得的標志，因產權證的取得發生在婚姻存續期間，所以該按揭房屋為夫妻共同財產。即使婚前以個人名義購買，只要婚姻存續期間取得產權證，就視為以合法方式獲得的夫妻共有財產。

四、離婚訴訟中按揭房屋增值部分的分割

廣東省高法認為，夫妻共同還貸的行為不僅具有償還貸款的性質，同時也具有出資的性質。配偶另一方的出資為共同還貸部分的一半。江蘇省高法僅表明，若配偶一方主張分割房屋增值部分，人民法院應當予以支持。而江蘇高法此種觀點建立的基礎是按揭房屋為夫妻共有。但是各法院并沒有確定統一的、具有可操作性的計算規則。因此，實務界贊成配偶另一方分割房屋的增值部分。

(一)分割按揭房屋增值部分的正當性

1.按揭房屋增值部分的性質

不可否認不動產是最具有長線投資潛力的投資方式，中國城市發展速度快，房屋的增值空間極大。有的人購買房屋時，更關注房屋的物業、交通、醫療、教育和購物等生活的便利;有的人更關注生活質量，例如居住的噪聲、空氣、水源和陽光，同一小區業主的素質等等。在購買二手房時，房屋內部的裝修以及家具不為人們所看重。房屋的增值主要是由市政建設和城市規劃所引起的。

因為該部分增值既不是通過房屋的自然屬性獲得的，也不是通過法律規定獲得的，無法判斷增值體現在房屋的哪個部分。只能通過貨幣的方式才能夠體現出來，這正是所有權價值化、觀念化的一種體現。

2.婚姻的本質

按期償還銀行貸款的目的就是為了防止銀行行使抵押權，保證展開婚姻生活載體的穩定性。結婚的目的就是要共同生活，它意味著榮辱與共，用法律術語來解釋更為合適：共同出資，共擔風險、共享利益。而這恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理論來解釋婚姻，無論是共同財產還是個人財產投入到婚姻生活中，性質都類似于對合伙的出資。離婚等于合伙解散。作為合伙人之一有權取回自己的合伙出資，同時按照其出資，分享合伙的營利部分。由此看來以共同財產還貸的行為就屬于出資行為，而分割按揭房屋增值部分屬于分享合伙利益。使用合伙理論解釋婚姻關系，尤其對于共同還貸的性質，也符合廣東省高院的理由。同時可以解釋配偶一方可以參與房屋增值部分分配的正當性，無論增值的原因是客觀環境還是當事人的努力。

更重要的是，將合伙視為婚姻的基礎，可以避免對按揭房屋增值部分權屬認定的困難，特別是對配偶另一方主張分割增值部分請求權性質的認定，即配偶另一方享有的是物權請求權，還是債權請求權。

(二)按揭房屋增值部分分割的計算規則

1.實務界計算規則

在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要確定房屋增值部分的具體計算規則。實務界人士針對按揭房屋分割時，共同還貸部分償還的問題，曾提出了計算補償的公式：

共同還貸部分補償額=婚后共同還貸額×現行市場價值

實際總房款(總房款本金+已還利息額)

2.本文提出的計算規則

本文認為這個公式除了本身不清晰外，其結果并不公平，損害了婚前一個人名義購買房屋一方的利益。按照婚前和婚后兩個階段，房屋的增值部分也可以分為兩個部分：(1)婚前房屋增值價值，此部分為結婚時房屋的市場價值與房屋合同價格之差;(2)婚后房屋增值價值，此部分為離婚是房屋的市場價值與結婚時房屋市場價值之差。

因配偶另一方采用夫妻共有財產還貸，因此其可以主張分割房屋的增值價值，但該增值價值為婚姻關系存續期間的增值價值。本文認為，針對按揭房屋問題，配偶的另一方可以獲得賠償內容包括兩部分：共同還貸的一半(基于夫妻財產共有下對共有財產的分割規則)，以及對婚姻存續期間房屋增值部分的計算。因共同還貸的事實發生在結婚后，所以也僅能對結婚后的增值部分主張權利。

該部分的計算公式為：

房屋增值部分的分割=婚后共同還貸額×婚后房屋增值部分

實際總房款(總房款本金+已還利息額)

假設一案例，甲于2000年購買房屋一套，合同價是30萬元，支付首付10萬元，于2005年于小李結婚，當時房屋市值是60萬元，2010年二人準備離婚，婚姻期間共償還10萬銀行元貸款本金，共償還銀行利息5萬元，離婚時房屋市值120萬元。

若根據本文的觀點：兩人婚后還款額10萬元本金與5萬元銀行利息/房屋總價(合同價30萬元+已支付銀行利息5萬元)×婚后增值(離婚時市價120萬元-結婚時市價60萬元)此時房屋婚后增值部分為25.7萬元。配偶可分得增值價值的一半12.85萬元。同時加上共同還貸的一半，也就是10萬元本金加上5萬元利息的一半，即7.5萬元。該配偶另一方針對按揭房屋在離婚時共獲得的賠償為20.35萬元。

兩種計算規則相比較，后者分配較多，尤其對于婚姻關系存續較長，共同財產還貸較久，且房屋增值價值較大的情況，以個人名義購買房屋一方的利益受到較大損害。該計算規則下，配偶另一方參與了婚前增值部分的分割，而婚前支付的首付款和償還的貸款，完全屬于個人財產，因此婚前增值部分應當完全屬于購買房屋的一方

3.間接計算規則

直接計算規則的操作困難不言自明。實務界可以采用間接的計算規則。在掌握首付款項、還貸總數，房屋現今市場價格以及購買房屋時價格也可以計算具體的增值部分的具體數額。

具體公式如下：

共同還貸部分的增值=房屋增值總額—首付款增值額

當然此公式僅為核心公式，還有尚未還貸部分等因素的影響。間接計算規則的最大好處就是不需要對結婚時房屋的市場價值進行評估。

在計算按揭房屋增值部分時，所有提出的公式都不會實現絕對的精準和公正，但是這兩個公式相比較，前者更能公平的對待夫妻雙方的財產利益。實務界對于結婚時房屋的市場價值如何確定產生疑問。本文認為，就目前而言，雖然無法獲得按揭房屋在結婚時的準確市場價值，但是可以比較同一時期，同一地區房屋的均價來處理;在物業稅實施將來，必然會對房屋定期評估，增值部分會更加直接清晰的體現出來。