在離婚案件中房產(chǎn)如何分割法律問(wèn)題分析

—上海房地產(chǎn)專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)以案說(shuō)法

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值對(duì)一般國(guó)人來(lái)說(shuō)其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為公民的主要財(cái)富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人力爭(zhēng)取得的焦點(diǎn)。如何有針對(duì)性地依法采取適當(dāng)措施保護(hù)、維護(hù)自己對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)利，這些是基本的法律常識(shí)，了解這些知識(shí)無(wú)論對(duì)于婚嫁的年輕人還是他們的家長(zhǎng)，都是很有必要的。在講這些問(wèn)題之前，我們要明確一個(gè)法律范疇，法律上講的婚姻是指夫妻雙方進(jìn)行了結(jié)婚登記，頒發(fā)了結(jié)婚證，這樣就是合法的婚姻關(guān)系，至于是不是舉辦了結(jié)婚儀式，共同居住則與婚姻的效力無(wú)關(guān)。另外，按我國(guó)婚姻法第十七條規(guī)定，夫妻在結(jié)婚后獲得的財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)，如果雙方離婚一般要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)不進(jìn)行分割。當(dāng)然實(shí)踐中可能房產(chǎn)的具體情況比較復(fù)雜，下面本律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合我們操作的實(shí)際案例介紹一下這方面的法律知識(shí)。

一、在結(jié)婚前，一方全部出資資購(gòu)買的房產(chǎn)，如果離婚，這如何分割呢？

請(qǐng)看案例一。2001年張某（男方）曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng)，收入頗豐，在婚前自己一次性付全款購(gòu)買的一套商品房，后來(lái)他與陳某（女方）喜結(jié)良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有達(dá)到一致意見，雙方訴訟至法院，后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割，對(duì)雙方共同生活期間的其他財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。

說(shuō)明：按我國(guó)婚姻法第18條規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)按最高法院司法解釋這樣的財(cái)產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”由于我國(guó)以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個(gè)人的財(cái)產(chǎn)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后可轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止，這樣的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的情況已經(jīng)不會(huì)產(chǎn)生的。因此無(wú)論本案中張某夫妻共同生活多長(zhǎng)時(shí)間，張某在2001年個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)仍不會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前有些老年人再婚時(shí)其實(shí)也涉及類似法律問(wèn)題，如有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產(chǎn)會(huì)因雙方生活一段時(shí)間后變成雙方共同財(cái)產(chǎn)，如果離婚再面臨分割，其實(shí)按前面講的法律原則，這一情況不會(huì)出現(xiàn)。

另外，上面講的案件涉及到的是私產(chǎn)房，如果是公產(chǎn)房，則情況可能就不同了。請(qǐng)看另一案例，男方趙某婚前承租了一套公產(chǎn)房，后與女方李某結(jié)婚，雙方共同生活了五年，期間因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)條件一般也并沒(méi)有購(gòu)買這個(gè)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，后雙方因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，男方起訴離婚，女方同意離婚，但提出要求獲得此房產(chǎn)的承租權(quán)，后法院經(jīng)過(guò)審理判決此房產(chǎn)歸女方承租，給男方適當(dāng)補(bǔ)償。同樣是房產(chǎn)也是婚前獲得的，為什么這個(gè)房產(chǎn)在離婚時(shí)就分割了，這要詳細(xì)分析。首先，這兩個(gè)房產(chǎn)的性質(zhì)不同，前面第一個(gè)案例中張某的房產(chǎn)是私產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)屬于公民個(gè)人所有，后邊趙某的房產(chǎn)是公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有，趙某獲得的只是這一房產(chǎn)的承租權(quán)、居住權(quán)。其次，這兩個(gè)案件適用的法律規(guī)定不同，前一案件適用的是婚姻法，后一案件中適用的是最高法院的一個(gè)司法解釋《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》，這一司法解釋規(guī)定，“婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的”雙方均是可以主張承租權(quán)的。也就是說(shuō)這樣的情況下的承租權(quán)雙方可以分割，“承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。”從這個(gè)案例中可以看出離婚案件中對(duì)于房產(chǎn)的分割，要詳細(xì)分割，看似相同的房產(chǎn)，僅是細(xì)微的變化，案件的結(jié)果就大相徑庭，如果有了這方面的爭(zhēng)議必須仔細(xì)小心，否則失之毫厘，差之千里，如有這方面的法律問(wèn)題，事先咨詢律師是非常必要的。

二、貸款購(gòu)買的房產(chǎn)在離婚時(shí)涉及到的分割問(wèn)題。

這樣的案件有很多，但情況卻不同，主要有這樣幾種：

第一種情況：夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人，且是婚后購(gòu)買或是接受贈(zèng)與或其他方式獲得，有房屋所有權(quán)證，且與他人無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無(wú)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結(jié)婚多年，家境殷實(shí)，在婚后一次性付款購(gòu)買了一套房產(chǎn)（現(xiàn)房），由于是一次性付全款，并且很快獲得了產(chǎn)權(quán)證。這樣的房產(chǎn)由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關(guān)規(guī)定，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中該房產(chǎn)可按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割，首先要看房產(chǎn)的具體價(jià)值，這個(gè)價(jià)值如夫妻雙方協(xié)商不成，可通過(guò)有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。對(duì)此最高法院有相關(guān)司法解釋可以參考。這樣當(dāng)然在訴訟中因?yàn)樯婕皡f(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣、作價(jià)、鑒定（評(píng)估）、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問(wèn)題，當(dāng)然要適用民事訴訟法的有關(guān)程序規(guī)定，這些當(dāng)事人可與自己的律師或是其他法律行業(yè)人士咨詢。

另一種情況值得注意，有些房產(chǎn)，雖是有產(chǎn)權(quán)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是存在貸款未還清楚的情況，應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)并不是有全部的產(chǎn)權(quán)的，在離婚時(shí)分割起來(lái)可能更有特點(diǎn)。如：有一對(duì)夫妻在婚后購(gòu)買一套房產(chǎn)，首付是30萬(wàn)元，另有貸款50萬(wàn)元，后來(lái)還款共達(dá)到15萬(wàn)元，其中還款本金是10萬(wàn)元、利息為5萬(wàn)元，現(xiàn)雙方離婚房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為150萬(wàn)元。這樣的房產(chǎn)如果分割就應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值減去存在的債務(wù)（貸款）再分割，即現(xiàn)價(jià)值150萬(wàn)元－未還貸款（總貸款50萬(wàn)元－已經(jīng)還貸款本金10萬(wàn)元）即：150－40＝110萬(wàn)元，按這個(gè)價(jià)值雙方進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣、作價(jià)、鑒定（評(píng)估）、變賣。

第三種情況。如夫妻在婚后購(gòu)買一房產(chǎn)，但由于當(dāng)時(shí)家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好，購(gòu)買時(shí)是與男方的另一親屬共同購(gòu)買的，產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與這個(gè)親屬共同擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是其他財(cái)產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問(wèn)題了，因?yàn)殡x婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當(dāng)事人身份參與訴訟，故此類案件當(dāng)事人可對(duì)照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見》第20條規(guī)定制定訴訟策略，該條款規(guī)定：“離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。”當(dāng)然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮通過(guò)析產(chǎn)訴訟，確定有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行分割。

第四種情況，這是目前實(shí)踐中遇到的比較多的問(wèn)題。有一委托人蘇先生在婚前以個(gè)人名義與開發(fā)商簽訂合同購(gòu)買一商品房?jī)r(jià)值180余萬(wàn)元，其中有部分貸款，婚后按期還款（按婚姻法第17條規(guī)定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款，肯定應(yīng)該視為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)還款）。后其與羅女士結(jié)婚生活三年后女方訴訟離婚，房產(chǎn)分割問(wèn)題也在訴訟中產(chǎn)生爭(zhēng)議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規(guī)定，此房產(chǎn)是在婚前購(gòu)買，肯定應(yīng)該屬于男方蘇某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房產(chǎn)增值，因此房?jī)r(jià)可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對(duì)這個(gè)增值部分會(huì)有分歧。后上海有關(guān)法院是這樣認(rèn)定的：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋仍為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。就是說(shuō)，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬(wàn)元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應(yīng)該給其妻子25萬(wàn)元的補(bǔ)償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產(chǎn)的價(jià)值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當(dāng)補(bǔ)償?shù)龋瑢?duì)這樣的案件目前最高法院沒(méi)有具體司法解釋，我們認(rèn)為根據(jù)公平原則以及等額互溢理論對(duì)增值部分應(yīng)結(jié)合案件具體情況計(jì)算出增值率后按比例分配是公允的。如果當(dāng)事人有這樣的案件應(yīng)該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

三、如果離婚后沒(méi)有房產(chǎn)居住，怎么解決。

如果離婚案件的當(dāng)事人在訴訟中無(wú)法得到房產(chǎn)的所有權(quán)或是承租權(quán)，怎么辦？應(yīng)該來(lái)講，這種情況在訴訟中可能會(huì)遇到的，例如我們講的第一種情況就是。這時(shí)可考慮按最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第二十七條規(guī)定制定訴訟策略，該條第二款規(guī)定“一方離婚后沒(méi)有住處的，屬于生活困難。”在實(shí)踐中如果出現(xiàn)這樣的情況，一般法院會(huì)考慮適當(dāng)要求一方給對(duì)方部分困難補(bǔ)助，當(dāng)然數(shù)額是有限的，目的是只對(duì)一方暫時(shí)無(wú)法居住的情況進(jìn)行適當(dāng)解決。

以上是本律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合實(shí)際案例關(guān)于離婚訴訟中對(duì)于房產(chǎn)如何分割（“公產(chǎn)房”并不是簡(jiǎn)單的分割問(wèn)題）的相關(guān)法律問(wèn)題分析，僅供參考，在實(shí)際訴訟中的很多問(wèn)題，應(yīng)考慮在訴訟中要避免“走入誤區(qū)”的情況發(fā)生，具體講，法律是一門科學(xué)，涉及離婚訴訟的實(shí)體法律或司法解釋很多，究竟如何解決具體問(wèn)題，建議在訴訟前與有關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行溝通咨詢，以設(shè)定相應(yīng)的離婚方案。

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