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商品房虛假廣告的民事責任

來源: 律霸小編整理 · 2025-06-24 · 105人看過

筆者在前文已經(jīng)論述，當商品房銷售廣告的性質(zhì)是邀約邀請時，開發(fā)商不需要為虛假廣告承擔違約責任。但是不承擔違約責任并不代表不承擔任何責任。事實上，由于受誠實信用原則的約束，當開發(fā)商的虛假廣告導致商品房買賣合同不成立，被撤銷或者無效，同時造成商品房購買者信賴利益的損失時，開發(fā)商要為此負上締約過失責任。締約過失責任是指在締結合同過程中，一方當事人過失的違反誠實信用義務，導致合同不成立，被確認無效或者被撤銷，致使他方當事人遭受損害而應付的賠償責任。③締約過失責任是對信賴利益進行保護的一項重要制度。信賴利益的損失包括直接損失，如購買者為購置商品房而做出的一些必要的花費;也包括間接的損失，如購買者喪失了與其他開發(fā)商訂立合同的機會所造成的損失。

(二)對邀約性質(zhì)的虛假廣告的民事責任承擔

當商品房銷售廣告構成邀約時，開發(fā)商要受該邀約的約束。此時，出賣人可能承擔以下幾種民事責任：

第一，開發(fā)商承擔違約責任。

違約責任是指一方當事人不履行或不完全履行根據(jù)合同應負有的義務時，所承擔的不利后果。③筆者在前文已經(jīng)充分論述了商品房銷售廣告何種情況下構成邀約，對于構成邀約的商品房銷售廣告，即使廣告內(nèi)容沒有列入合同條款，只要買賣合同依然有效，購買者向出賣人主張違約責任的，法院都會支持。

第二，開發(fā)商承擔締約過失責任。

商品房銷售廣告雖然構成了邀約，但是這一虛假的廣告導致出賣人和買受人之間的買賣合同不成立，被確認無效或者被撤銷，這時承擔違約責任的基礎(有效的合同)就不存在了，不能要求開發(fā)商承擔違約責任，只能要求其承擔締約過失責任。

第三，開發(fā)商承擔懲罰性賠償責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定了適用懲罰性賠償責任制度的五種情形：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;(3)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(5)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。有上述五種情形之一，開發(fā)商仍然進行虛假宣傳或隱瞞真實情況，致使合同目的不能實現(xiàn)時，購買者可要求開發(fā)商承擔懲罰性賠償責任。

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