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寧波
有案例看房屋銷售廣告的法律性質
【案情】
2005年1月26日，周某與佳成房地產公司簽訂了《上海市內銷商品房預售合同》，約定周某向佳成房地產公司購買某處房屋。雙方在補充條款中約定，佳成房地產公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權追究其責任。周某在購房時拿到印有“巴黎春天”字樣的彩色印刷品，上寫有“凱旋門的氣度風光、香榭麗舍林蔭大道…”等廣告詞語，并注明交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表等4表均出戶設置。其后，佳成房地產公司交付房屋時，向周某提供了“家庭智能化項目裝修指導書”，其中明確住戶家已預裝了數字式的水、電、煤氣及熱水表等4表…4表原則上不允許移動，如果用戶確實需要移動，請于物業聯系。周某在指導書上簽了字。其后，周某以佳地房產公司將4表安裝在房內的行為違約為由，對其提出承擔違約責任的請求，但被拒絕，遂訴至法院。
法院審理中，原告周某訴稱：其與佳成房產公司與2005年1月26日簽訂了商品房預售合同，該合同補充條約定，佳成房地產公司交付房屋使用時，必須與樓書說明保持一致，否則要承擔違約責任。但合同訂立后，佳成房地產公司交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠，水、電、煤氣及熱水表等4表均在戶內，佳成房地產公司的此行為已構成了對合同的違反，因此請求法院判令佳成房地產公司承擔違約責任。被告佳成房產公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品并非合同，“交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表等4表均出戶設置”等內容僅屬廣告宣傳內容，在與購房者訂立房屋買賣合同時，并未將該內容訂入合同，所以該類廣告描述不構成合同的內容。故不同意周某的訴訟請求。
法院經審理后，最終判決支持原告周某的訴訟請求。
【評析】
本案是一起因房產商交付房屋與預售廣告不符而引起的對房產商是否應承擔責任產生爭議的案件。主要涉及售樓廣告的法律性質問題。
根據《合同法》第15條的規定，商業廣告原則上是一種要約邀請。所謂要約邀請，是指一方邀請對方或者引誘對方向自己發出要約的行為。要約邀請與要約的法律性質完全不同，對當事人有不同的法律效果。要約是要約人希望與他人訂立合同的意思表示，接受要約的相對人一旦進行承諾，合同即告成立，要約人及承諾人就要受其約束，變成合同當事人。而要約邀請只是邀請人向他人發出的希望他人向自己發出要約的一種意思表示，發出要約邀請的一方在收到要約后，可以承諾，也可以不承諾。因此，發出要約邀請的一方一般不會承擔因此產生的法律后果。區別要約邀請和要約通常有以下幾個標準：
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