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商品房預(yù)售廣告成為合同內(nèi)容的條件

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-10 · 83人看過

從形式上來講，這種先契約的承諾以廣告的形式向廣大受眾發(fā)出，其發(fā)出的主體是廣告的發(fā)出者，而其對象則是不特定的受眾。因為廣告本身性質(zhì)即廣而告之，因此，該類承諾不存在傳統(tǒng)承諾的默示表示形式，也不存在遲到或遲延。該類承諾是否做出，形式上只有一個條件，即該類廣告通過一定的媒介向受眾做出;至于其撤銷或者撤回則同于傳統(tǒng)的承諾。

至于其內(nèi)容條件，則有討論的空間。我國《合同法》規(guī)定要約的內(nèi)容必須具體確定，所謂“具體”，是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款;所謂“確定”，是指要約的內(nèi)容必須明確，而不能含糊不清，且要約的內(nèi)容必須是最終的，無保留的。[8]因此，對該類承諾的第一特征是具體明確。廣告做出時，交易雙方尚未進入到締約過程中，因此。對于先契約承諾的具體并非同于要約的具體，要求其具有足以使合同成立的主要條款，而只要求其構(gòu)成作為理性社會人作出要約時其要約可能包括的條款;而其“確定”則同于要約的確定，即必須明確，不能含糊不清。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該條款事實上是對我國《合同法》第十五條“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”的具體和深化。但事實上上文所提到的司法解釋從理論上講對要約的把握是不準(zhǔn)確的。如前文所述，要約有其明確的內(nèi)涵和外延。對于商品房銷售廣告和宣傳資料而言，基本不可能達到要約的要求，但這并不妨礙廣告中的一些條款達到具體明確，甚至達到足以影響合同訂立以及房屋價格的程度，不妨礙這些條款進入合同。因此該條款事實上只是承認了商品房預(yù)售廣告進入合同的必要特征，即商品房預(yù)售廣告對標(biāo)的的說明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定。

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