一、房地產(chǎn)私募基金公司

房地產(chǎn)投資基金公司是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度的公司。

它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。基金管理者收取代理費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)私募基金的特點(diǎn)

1、多固定收益，少浮動(dòng)收益

與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動(dòng)收益結(jié)構(gòu)。相反的，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人(主要是融資方)會通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。事實(shí)上，出于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)明顯的特征，一般的房地產(chǎn)私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，進(jìn)而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產(chǎn)行業(yè)反彈后持續(xù)走好，固定收益的基金模式將確保其取得項(xiàng)目開發(fā)的大部分利潤。

2、多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。簡單而言，房地產(chǎn)私募基金的投資人一般均為“優(yōu)先級合伙人”，在優(yōu)先級合伙人出資總額的基礎(chǔ)上，房企本身或基金管理公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”;在優(yōu)先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計(jì)算的投資回報(bào)前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產(chǎn)私募基金的《合伙協(xié)議》中有所體現(xiàn)，相當(dāng)于有融資需要的房企在基金架構(gòu)內(nèi)給投資人做了一定程度的擔(dān)保。值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者的需要。

3、多夾層投資，少股權(quán)投資

房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán)債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)后，再以股東身份向項(xiàng)目公司做股東借款。由此導(dǎo)致的退出方式是：債權(quán)部分，還本付息;股權(quán)部分，由開發(fā)商回購。原則上，雙方會簽訂一個(gè)固定的回購協(xié)議，比如約定一年之后以什么樣的價(jià)格回購股權(quán)。

三、房地產(chǎn)私募基金存在的問題

目前市場上運(yùn)作的房地產(chǎn)私募基金本身存在很多不規(guī)范的情況，導(dǎo)致諸多投資人對于此類基金仍處于觀望狀態(tài)，主要的問題有：一是基金管理人良莠不齊。各地關(guān)于私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設(shè)立股權(quán)管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當(dāng)管理人的角色，而且關(guān)于管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規(guī)范。加之私募基金的載體有限合伙企業(yè)本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗(yàn)資、減資、清算等等法定手續(xù)存在許多不規(guī)范的情況。二是關(guān)聯(lián)交易充斥其中。相比與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金，房地產(chǎn)私募基金關(guān)聯(lián)交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自于房地產(chǎn)公司，或者與房地產(chǎn)公司有著千絲萬縷的關(guān)系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。房地產(chǎn)私募基金至今始終以行業(yè)自律為主，其中的關(guān)聯(lián)交易和利益沖突更是一直缺乏監(jiān)管。房企在組建基金后投資他們自己的項(xiàng)目時(shí)是否能認(rèn)真、公允地進(jìn)行盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評估和項(xiàng)目商業(yè)條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

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