一、商品房預售應具備哪些條件

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。”

《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。”

根據(jù)上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應當按照規(guī)定領取商品房預售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。

二、購買的預售商品房能否轉讓，程序如何?

預售商品房再轉讓的前提條件，商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關主管部門辦理了有關于續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，認定轉讓合同有效。轉讓預售商品房的，首先《商品房預售合同》應在有效期之內，在具備這一前提條件后，按照有關商品房轉讓的規(guī)定，辦理程序如下：

(一) 轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓方的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。

(二) 轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經(jīng)審核轉讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報當?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

(三) 交易管理部門對批準轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的，應通知轉讓人。

開發(fā)商開盤售房，就要求先取得預售資格，否則就是違法銷售，需要承擔法律責任。從實際情況來看，大多數(shù)時候預售的商品房價格都是比較低的，而這也成為購房者追捧的原因之一。當然，拋開價格因素，購房者也要特別注意預售商品房可能存在的法律風險，不能一味的追求低房價，而不顧可能給自身帶來的風險。

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