變化一、通過法律層面確定了“居民委員會”在設立業主大會和選舉業主委員會時的“指導和協助”職權。

鑒于各個街道轄區內均有多個住宅小區，隨著法律規范的日益完善和業主法律意識的提高，對設立業主大會和選舉業委會的需求也越來越急迫。而街道作為基層人民政府，承擔著多項行政管理任務，這種情況下，《民法典》第277條在原《物權法》第75條基礎上，將“居民委員會”寫入其中，并賦予其在設立業主大會和選舉業主委員會時的“指導和協助”職權。筆者預測該條規定的積極意義是，通過對居民委員會職能設立，繼而對相關工作人員進行專門的法律培訓變為可操作，由此培養出一批熟悉掌握《物業管理條例》以及相關法律法規的人員，對各個小區設立業主大會和選舉業委會進行專業、常規的指導和協助，使業主大會設立以及業委會選舉等環節更符合法律規定，而減少由于對法律要求的程序和實體內容不掌握而帶來的選舉業委會工作時間和精力上的虛耗，進而吸收業主們對業主大會開會難、業委會成立難的情緒，為創建和諧小區，和諧社會奠定基礎。

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第二百七十七條　【業主自治管理組織的設立及指導和協助】

業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

變化二、增加業主決定建筑區劃內重大事項的范圍。

《民法典》第278條在《物權法》第76條業主共同決定事項基礎上增加兩項內容：一是將之前的“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”拆分成兩項，分別變為“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”，拆分的目的是為了針對籌集和使用使用不同的表決通過比例，因為籌集和使用所對應的事項和法律后果畢竟是有區分的。如此區分也便于在急需維修資金時使其表決效力提高，真正發揮維修資金的價值。

另外增加了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”。該規定雖然早在最高人民法院法釋【2009】7號第7條予以了明確，并在司法實踐中予以適用，但是從法律乃至于法典的層面將該條寫入，進一步讓我們體會到“民法如慈母般的眼神中，每個人就是整個國家”的儀式感和莊嚴感。

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第二百七十八條　【業主共同決定事項及表決】

下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

變化三、降低了業主共同決定事項的表決比例，總體上增加了共同事項通過表決的效率，避免緊急事務久拖不決。

《民法典》第278條將《物權法》第76條規定的表決基數和表決比例均進行了修改。《民法典》看似規定了四分之三的表決比例，似乎是提高了。但對比《物權法》第76條規定的表決基數是分別以總面積和總人數為基數;而《民法典》表決基數是參與表決的專有部分面積比例及人數比例。

僅僅看這個基數較難看出新舊法條中關于表決比例的變化，我們舉一個簡單的例子，將“選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人”作為表決事項，如果按照《物權法》76條規定，通多的最低比例是超過專有部分總面積二分之一且超過專有部分業主總人數的二分之一;但按照《民法典》規定，該事項經過參與表決的占專有部分面積二分之一以上且參與表決人數的二分之一以上，而《民法典》該條明確了參與表決的條件是專有部分面積三分之二以上業主且人數占三分之二以上的業主，也就是通過該事項的表決比利是超過專有部分總面積的三分之一以上且超過專有部分總人數的三分之一。

綜上可以看出，針對此前業主成立業委會需要走訪整個小區，即使如此，也會因為參與表決人數沒有從法律法規層面予以明確而導致辛苦走訪的結果仍然面臨質疑。《民法典》第278條從法律規范層面明確了這個問題，也使業主急需解決的問題不因過度民主表決化而降低了表決效率，導致最終嚴格保護的權利變成了權利的羈束。

變化四、業主將住宅改變為經營性用房的，除符合法律規定，還需經過有利害關系業主的一致同意。

時常有遇到某業主將住房改變為小吃部、改為日租房、改為美容院等，影響到相關鄰居的合法權利。之前其實《物權法》第77條和最高院司法解釋法釋【2009】7號也規定了這種行為需要經過有利害關系的業主同意。本次《民法典》第279條著重強調“一致”同意，即針對該事由，不適用多數決的情形，法律保護每一個利害關系業主的權利，每一個利害關系業主都有一票否決權，對住宅改經營用房的行為說“NO”。

針對何為利害關系業主，《民法典》沒有作進一步規定，但結合前述法釋【2009】7號第11條規定，指的是本棟建筑物內的其他業主，本棟建筑之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量收到或者可能受到不利影響。即非本棟建筑物之外的業主，給予了提出異議的權利，但是與本棟建筑物業主相比增加了舉證義務。既體現公平，也體現了平等保護。

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第二百七十九條　【業主改變住宅用途的限制條件】

業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

變化五、明確了維修資金的使用范圍，并新增緊急情況下使用維修資金的規定。

《物權法》第79條規定經業主共同決定，維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。但實際生活中，物業共有部分不僅涉及電梯水箱，還有更重要的屋頂、外墻、樓體外檐、外墻立面、共用排水設施等等，而且不僅涉及維修，有的還需要更新改造。因此結合實際生活中的問題，《民法典》第281條擴充了維修范圍(增加了屋頂、外墻、無障礙設施等)并增加了維修的方式(包括更新、改造)。

同時鑒于現實中有些物業小區存在急需維修的項目，比如說外墻面臨脫落，排水設施功能障礙、公共圍欄破損嚴重等，可能危害人身、財產安全的，賦予了業主大會或者業主委員會依法申請使用維修資金的權利，該項規定對比目前很多小區急需維修的項目因業主召集開會難，有沒有其他變通方法而導致業主之間或者業主與物業服務單位以及業主與主管部門間產生矛盾，因此該項規定將切實解決物業小區存在的關系業主切身權利的事項。

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第二百八十一條　【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】

建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

變化六、新增各類主體利用共有部分產生的收入，扣除合理成本之后，均屬于業主共有。

此前《物業管理條例》第54條規定了利用物業共用部位，共用設施應當履行的程序，但是該條限定的行為主體是“業主”。

最高人民法院法釋【2009】7號問第十四條規定：建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

結合此前規定以及司法實踐中出現的越來越多的關于共用部位或者共用設施產生收益的爭議，《民法典》第282條第一次明確規定“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等”主體，并規定取得的收入并非全部屬于全體業主共有，也并非在扣除合理成本后屬于業主共有。即《民法典》生效后，針對物業服務企業在管理物業過程中取得的電梯及其他共用部分廣告收益、利用共有綠地和道路施劃的停車位的收費、利用共有物業出租取得的收益等，都屬于該條概括的收入，該部分收入扣除合理成本后歸全體業主所有。針對何為合理成本，筆者認為根據收益的不同，圍繞取得該收益物業服務企業投入的人力、物力、管理成本等可以明確具體計量的，可以作為合理成本予以扣除。物業服務企業如果對該條理解正確并遵照執行，有助于小區各項資源的充分利用，并體現物業服務單位的服務質量和誠信等級。從而在激烈的市場競爭中得到業主的認可，繼而促進企業長足發展。

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第二百八十二條　【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

變化七：新增物業服務企業需要“及時答復業主對物業情況提出的詢問”。

《物權法》實施以來，雖然一定程度規范并理順了物業服務企業和業主的關系，但鑒于物業服務企業服務質量及管理水平良莠不齊，現行物業收費狀況與物業企業各項成本不相匹配，業主對維護小區管理秩序參與度自覺度不盡相同，導致大多數物業服務企業長期以來和業主關系不很融洽，物業服務企業認為業主在維護自己的家園方面不夠自覺，有些業主借題發揮逃脫交納物業費;業主認為物業服務企業不能制止違建、不能制止寵物隨地大小便、不能保證大家充分的停車位等等問題，導致長期以來，原本應該勠力同心共建美好家園的兩方主體并不能形成合力。前述問題雖然不能在短時間內徹底解決，但是《民法典》第285條第一次將物業服務企業需要“及時答復業主對物業情況提出的詢問”寫入法典，正式宣告了業主的權利，強調了物業服務企業的服務意識。有助于物業服務企業依據法律引導建立健全物業服務窗口制度并重視業主的監督和詢問，與業主形成良好的互動，融洽物業與業主關系。

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第二百八十五條　【業主和物業服務企業或其他管理人的關系】

物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。