想必房地產(chǎn)現(xiàn)在所面臨的情況也是屬于內(nèi)憂外患的吧，除了來自于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭外，我國政府出手的一些政策本意不是要為了打擊房地產(chǎn)，可畢竟在一定程度上對房地產(chǎn)商的利潤造成了打擊。而且投資者現(xiàn)在對我國房地產(chǎn)市場的投資熱情也已經(jīng)有所下降了，我們下面將從融資的角度上來了解一下中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征是什么?

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征是什么?

(一)房企融資資金量大

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點就是融資的資金量大。

國家統(tǒng)計局月度數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計150709.76億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例通知》(國發(fā)〔2009〕27號)規(guī)定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。”也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金最低比例要求為20%—30%，最高70%—80%否資金可以來自于各種途徑的融資。

事實上也的確如此，“國家統(tǒng)計局月度形勢報告顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，……企業(yè)自籌資金11045億元……”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金占資金來源的32.79%，其余67%以上的資金約為人民幣22644億元來自于融資，可見房地產(chǎn)融資資金量之大。

(二)市場是房企融資的關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險與房地產(chǎn)市場狀況有密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險高，源自于房地產(chǎn)企業(yè)本身的高風(fēng)險性，一旦接受融資的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔(dān)保，而不動產(chǎn)具有很大的升值空間，因此，只要不動產(chǎn)價格在短期內(nèi)沒有大幅度下跌，該筆融資的風(fēng)險就是可以避免的。

也就是說，評價房企融資的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)主要考慮兩方面的因素，一是房地產(chǎn)企業(yè)本身的綜合經(jīng)營能力;二是房地產(chǎn)行業(yè)市場的現(xiàn)狀及前景。我們認(rèn)為后者是更為關(guān)鍵的因素。

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式主要有兩種，最常見的是以不動產(chǎn)銷售收入作為投資回報的銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，還有一種是以租賃、自用等經(jīng)營收益作為投資回報的持有型房地產(chǎn)企業(yè)。相對于房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營、管理能力等來說，房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績都具有更為決定性的影響。這是房地產(chǎn)行業(yè)本身的一大特征，而這個特征在中國尤為突出。

這是因為，中國房地產(chǎn)企業(yè)以銷售型經(jīng)營模式占絕大多數(shù)，市場發(fā)揮了更大的影響力。

對于銷售型房地產(chǎn)企業(yè)，可以說房地產(chǎn)市場狀況的好與壞，幾乎決定著所有房企的經(jīng)營業(yè)績的好壞。以中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科房地產(chǎn)為例，其2007年銷售額合計523.6億元，2008年受金融危機(jī)的影響，銷售額不升反降至478.7億[4]，縮水近45億元，可見，市場因素對于房企經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵作用。

從房地產(chǎn)融資來看，事實也能證明，在房地產(chǎn)市場和前景良好的狀況下，即使是綜合經(jīng)營能力不很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得融資也是比較容易的;與此相對應(yīng)，在房地產(chǎn)市場不好的時候，即使是萬科集團(tuán)、綠城集團(tuán)等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲備土地、開工計劃，甚至面臨停工。

這其實是很容易理解的，以銀行信貸為例，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款，往往以土地使用權(quán)、房屋或者在建工程等作為抵押，在房地產(chǎn)行業(yè)市場和前景良好的狀況下，這些不動產(chǎn)必然容易實現(xiàn)銷售目標(biāo)且不斷增值，即使是綜合經(jīng)營能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其資信能力評級也可能較高，比較容易獲得銀行貸款;相反，在房地產(chǎn)行業(yè)市場不好的時候，必然容易造成滯銷，且擔(dān)保物的價值處于貶值的狀態(tài)，當(dāng)然不易獲得貸款，至少貸款額度會相對降低。

(三)房企融資受政策影響深遠(yuǎn)

2008年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)一派蕭條景象，房價一路下滑，各地紛紛出臺各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》(成辦發(fā)〔2008〕50號);2008年7月20日，長沙市《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(長政發(fā)[2008]26號);2008年08月5日，福州市《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(試行)》(榕政綜〔2008〕144號);2008年11月21日，北京市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(京建辦[2008]730號)，等等[5];中央也出臺了相關(guān)救市政策，多次下調(diào)商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率，并且國務(wù)院辦公廳于2008年12月20日頒布實施《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的時候資金需求量是非常大的，因為這是房地產(chǎn)在前期投資的時候必須要付出的一些代價，而且前幾年房地產(chǎn)融資渠道快也是因為我國的房地產(chǎn)市場回暖造成的，可現(xiàn)在房地產(chǎn)融資的話，各方就要考慮到國家政策的一些相關(guān)限制了。

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