想必房地產現在所面臨的情況也是屬于內憂外患的吧，除了來自于房地產行業內部的競爭外，我國政府出手的一些政策本意不是要為了打擊房地產，可畢竟在一定程度上對房地產商的利潤造成了打擊。而且投資者現在對我國房地產市場的投資熱情也已經有所下降了，我們下面將從融資的角度上來了解一下中國房地產企業融資的特征是什么?

中國房地產企業融資的特征是什么?

(一)房企融資資金量大

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量巨大，決定了房地產企業融資最基本的特點就是融資的資金量大。

國家統計局月度數據顯示，2009年1月至10月，城鎮固定資產投資累計150709.76億元，其中，房地產開發企業完成投資28439.73億元，占城鎮固定資產投資的18.87%?？梢?，房地產開發企業的投資資金量的絕對值非常之大。

國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》(國發〔2009〕27號)規定“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。”也就是說，房地產企業的自有資金最低比例要求為20%—30%，最高70%—80%否資金可以來自于各種途徑的融資。

事實上也的確如此，“國家統計局月度形勢報告顯示，1-8月，房地產開發企業本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，……企業自籌資金11045億元……”房地產開發企業自有資金占資金來源的32.79%，其余67%以上的資金約為人民幣22644億元來自于融資，可見房地產融資資金量之大。

(二)市場是房企融資的關鍵因素

房地產企業融資的風險與房地產市場狀況有密不可分的關系。房地產企業融資的風險高，源自于房地產企業本身的高風險性，一旦接受融資的房地產企業經營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風險;房地產企業融資的風險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔保，而不動產具有很大的升值空間，因此，只要不動產價格在短期內沒有大幅度下跌，該筆融資的風險就是可以避免的。

也就是說，評價房企融資的風險應當主要考慮兩方面的因素，一是房地產企業本身的綜合經營能力;二是房地產行業市場的現狀及前景。我們認為后者是更為關鍵的因素。

我們知道，房地產企業的經營模式主要有兩種，最常見的是以不動產銷售收入作為投資回報的銷售型房地產企業，還有一種是以租賃、自用等經營收益作為投資回報的持有型房地產企業。相對于房地產企業自身的經營、管理能力等來說，房地產行業的市場狀況對房地產企業的經營業績都具有更為決定性的影響。這是房地產行業本身的一大特征，而這個特征在中國尤為突出。

這是因為，中國房地產企業以銷售型經營模式占絕大多數，市場發揮了更大的影響力。

對于銷售型房地產企業，可以說房地產市場狀況的好與壞，幾乎決定著所有房企的經營業績的好壞。以中國房地產行業的龍頭老大萬科房地產為例，其2007年銷售額合計523.6億元，2008年受金融危機的影響，銷售額不升反降至478.7億[4]，縮水近45億元，可見，市場因素對于房企經營業績的關鍵作用。

從房地產融資來看，事實也能證明，在房地產市場和前景良好的狀況下，即使是綜合經營能力不很強的房地產企業，獲得融資也是比較容易的;與此相對應，在房地產市場不好的時候，即使是萬科集團、綠城集團等大型房企，一樣面臨資金緊缺而不得不暫停儲備土地、開工計劃，甚至面臨停工。

這其實是很容易理解的，以銀行信貸為例，房地產企業向商業銀行貸款，往往以土地使用權、房屋或者在建工程等作為抵押，在房地產行業市場和前景良好的狀況下，這些不動產必然容易實現銷售目標且不斷增值，即使是綜合經營能力不強的房地產企業，其資信能力評級也可能較高，比較容易獲得銀行貸款;相反，在房地產行業市場不好的時候，必然容易造成滯銷，且擔保物的價值處于貶值的狀態，當然不易獲得貸款，至少貸款額度會相對降低。

(三)房企融資受政策影響深遠

2008年下半年開始，中國房地產行業一派蕭條景象，房價一路下滑，各地紛紛出臺各種各樣的“救市政策”，如2008年6月15日，成都市《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》(成辦發〔2008〕50號);2008年7月20日，長沙市《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》(長政發[2008]26號);2008年08月5日，福州市《進一步促進房地產市場持續穩定健康發展的若干意見(試行)》(榕政綜〔2008〕144號);2008年11月21日，北京市《關于促進本市房地產市場穩定發展的若干意見》(京建辦[2008]730號)，等等[5];中央也出臺了相關救市政策，多次下調商業銀行貸款基準利率，并且國務院辦公廳于2008年12月20日頒布實施《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發〔2008〕131號)。

房地產企業融資的時候資金需求量是非常大的，因為這是房地產在前期投資的時候必須要付出的一些代價，而且前幾年房地產融資渠道快也是因為我國的房地產市場回暖造成的，可現在房地產融資的話，各方就要考慮到國家政策的一些相關限制了。

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