一、房地產企業成本核算的對象

但隨著房地產市場向縱深發展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業用房或可單獨出售的配套設施等建構筑物，按其建筑的性質可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發產品是復雜多樣。于是，在實際業務操作中有的以小區為核算對象、有的以分批開發的項目為核算對象、有以工程發包標段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為主要依據來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現人為地調節利潤的情況，從而使會計信息的真實可靠性大打折扣。

筆-者認為房地產業成本歸集的對象無論項目的開發是單一還是復雜多樣，均應以政府批準立項的單個項目為核算對象，不管是該項目是否與其他項目的名稱、地塊以及其他配套設施是否相聯系，因為一個項目無論是立項審批還是規劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設計要求、配套設施的建設都是單獨要求的.所以在項目分批分期開發時如果簡單地按批次、按標段或按建筑類別都不能合理而準確地反映出開發產品的成本。于此有一檢驗成本核算準確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發產品的成本相當，在銷售價格平穩再剔除其他價格調整因素的情況下，同類的開發產品的銷售毛利是不會有很大的波動的。所以考慮成本核算對象時應該以政府批準立項的項目為單位，只有按照規劃的要求將所有應該實施及配套的工程項目建設完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預算將相關的成本預提計入開發總成本也會有誤差。

二、房地產企業成本歸集

與其他行業的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結構。在開發成本一級科目下設置“土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、財務費用”等二級明細核算，再在二級明細科目下設三級明細，對各個二級科目進行細化。由于房地產產品規模大、生產周期長，往往成片分期開發，而且建筑產品是非標準產品，因此在設立三級成本明細時，對同一小區內的各工程項目應該分類進行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預算，盡可能與項目規劃、預算的項目內容一致，或者說以上內容都能在所設置的三級明細成本中合理地歸集，同時對于成片、分批開發的相近的開發產品可以行當合并，如甲小區——小高層、甲小區——普通多層等，對于受益對象較多或是整個立項項目都需要承擔的公共成本，在核算時要做詳細的記載，以便于今后的分步分配計算。

合理歸集完全部開發成本后，最關鍵工作就是成本的分配了。在此前，我們要討論一下單位成本的對象問題，以往大家都是計算出全部開發產品的單位建筑面積或可售面積成本，(即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積)，進而根據各產品對象的面積乘以單位面積成本就計算出單個開發產品的銷售成本了，有些企業甚至不設置“開發產品”科目或是開發產品科目不設置明細戶，當然，這對于一些規模小、開發產品較為單一的項目來說這樣分配是不會影響成本的真實性及合理性的，但對于一個大型綜合開發項目來說有些成本內容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級明細核算失去意義。所以筆-者認為開發企業的成本核算也應借鑒一些制造企業的產品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開發產品的類別，進行小類歸總，借助于現代計算機技術，對各成本明細費用進行準確的分配，從而計算出可售單個開發產品的成本，真實客觀地反映企業的經營成果。下面就成本項目一一進行說明。

三、成本項目分配

(一)土地成本的分配

土地成本包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果開發項目中開發產品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面積或建筑規劃部門確定的總面積去與土地開發總成本對比，得到單位面積成本，進而根據單一的開發產品的面積計算出其土地開發成本。如果是綜合項目土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據宗地受讓的用途分類計價，將商業用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設施用地的成本分開計算其相應的成本在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別的開發產品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據單體占地面積直接計算的土地成本及基礎設施的土地成本的分攤之和。

(二)前期費用的分配

前期費用包括勘察費、規劃方案設計費、可行性研究費、環評費、施工圖設計費、招標費、政府收取的各項規費、“五通一平費用”等為項目施工前所做的一切準備而發生的成本費用。前期費用在開發產品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據總費用與總面積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據重要性原則進行會計處理。

(三)建筑安裝成本的分配

建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內外裝修工程、設備及工器具購置等所發生的費用。這部分成本在某個單一產品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其他成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產品對象，也可以借鑒工業企業的成本核算方法，對同一類別的開發產品進行分類匯總，比如同結構相同造價相近、裝修標準或檔次相同等等。總之是便于計算，能真實準確地反映開發產品的計價成本。

(四)基礎設施費的分配

基礎設施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網絡、照明費、環衛設施、消防設施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎性工程費用，它的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進行分配,這樣對客觀公允地反映企業的經營成果是沒有影響的。

(五)公共配套設施費的分配

公共配套設施包括教育設施費、醫療設施費、商業設施費、地區市政設施建設費、物業管理配套服務設施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。這部分成本的分配要根據受益對象進行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的服務品質而建設的，大致可分為可單獨有償轉讓或不能有償轉讓的大型配套項目，而可以有償轉讓的配套設施在財務上應該視同開發產品進行核算，這里所指的是不能有償轉讓的設施。公共配套設施的成本只需歸集其建造成本，不需要分攤土地等相關的其他成本。分配方法與基礎設施費的相同。

(六)開發間接費和財務費用的分配

有些企業的項目公司將開發間接費一些應該計入期間費用的管理費用計人開發間接費，這對成本的核算和真實地反映經營成果是有影響的。

關于借款費用會計準則中所講的是“固定資產達到預定可使用狀態時應停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業會計制度中講的是“開發產品銷售前計入開發成本或開發產品成本”，也就是開發產品開始銷售后就應該將借款費用計入期間費用了;而現行稅法則規定“借款費用如屬于成本對象完工前發生的應按其實際發生的費用配比計入成本對象中：如屬于成本對象完工后發生的應作為財務費用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致，但是稅法的規定顯得相對合理，完工應該是指建筑質量監督部門驗收合格，以此時點為界限，這與前二者并不矛盾，因為沒有質量監督部門的驗收是不能交房的，換言之也是不算達到可使用狀態的。(作者紀學傳曾海賢)

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