工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)和購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的處理 何志 　　合同法第二百八十六條規(guī)定，建設(shè)工程承包人在發(fā)包人逾期不支付工程款的情況下，享有對(duì)該建造工程的優(yōu)先受償權(quán)，稱(chēng)為工程款優(yōu)先權(quán)。在司法實(shí)踐中，存在工程款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)和消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的情形，以及抵押權(quán)與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的情形，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則處理： 　　一、工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)競(jìng)合的處理 　　在工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)并存的情況下，何者優(yōu)先？根據(jù)合同法第二百八十六條及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）第一條的規(guī)定，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)。其原因?yàn)椋旱谝唬话阏J(rèn)為，工程款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利，一般抵押權(quán)是約定權(quán)利，法定權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定權(quán)利；第二，從法律政策上考慮，工程款優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)中相當(dāng)部分是建筑工人的勞動(dòng)工資，應(yīng)予優(yōu)先確保；第三，建設(shè)工程是靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無(wú)異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給承包人，違背公平及誠(chéng)實(shí)信用原則；第四，工程款優(yōu)先權(quán)是法律保護(hù)承包人利益而特別賦予的權(quán)利，具有保護(hù)勞動(dòng)者利益和鼓勵(lì)創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的目的。 　　同時(shí)，為保護(hù)一般抵押權(quán)人的利益，筆者建議，承包人的工程款額應(yīng)實(shí)行預(yù)先登記制度。雖從優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)來(lái)看，此種權(quán)利無(wú)需登記，因?yàn)樗旧砭褪侵苯右罁?jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)。這樣做可使一般抵押權(quán)人知悉抵押物狀況：建設(shè)工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押權(quán)。如果其事先知道存在法定抵押權(quán)，則一般抵押權(quán)人可能不會(huì)同意發(fā)包人以建設(shè)工程作為抵押標(biāo)的，若其明知而為之，則應(yīng)認(rèn)為其自愿承擔(dān)了因法定抵押權(quán)優(yōu)先受償而使其抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，關(guān)于工程的費(fèi)用如果預(yù)先沒(méi)有登記，事后也很容易發(fā)生糾紛，更何況如果發(fā)包人與承包人惡意串通虛報(bào)工程款，則在承包人的法定抵押權(quán)受償后，一般抵押權(quán)人將會(huì)蒙受損害。所以，應(yīng)將工程款預(yù)先登記，該登記的工程款也是承包人法定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高數(shù)額。如果實(shí)際結(jié)算的工程款高于登記數(shù)額，則以登記為準(zhǔn)；如果低于登記數(shù)額，則以實(shí)際結(jié)算數(shù)額為準(zhǔn)。其他一般抵押權(quán)人可從登記的工程款中預(yù)先了解可能發(fā)生的法定抵押權(quán)，這樣，對(duì)一般抵押權(quán)人和其他債權(quán)人更顯公平。 　　二、工程款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的處理 　　在實(shí)務(wù)中，如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人（開(kāi)發(fā)商）已經(jīng)分別與消費(fèi)者訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在發(fā)包人拖欠承包費(fèi)用時(shí)，即可能發(fā)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的沖突。根據(jù)《批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”之規(guī)定，按下列情形處理： 　　1.在消費(fèi)者已交付房款，并已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的情形下，消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，就該房屋而言，工程款優(yōu)先權(quán)已歸于消滅，自不待言。 　　2.在開(kāi)發(fā)商尚未交房或雖交房而尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，但消費(fèi)者交付了全部或者大部分款項(xiàng)的情形下，工程款優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗消費(fèi)者。這是因?yàn)椋绻试S承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)，等于開(kāi)發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背保護(hù)消費(fèi)者的特殊法律政策。 　　3.消費(fèi)者未交付房款或只交付了少部分房款，但已辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的情形下，工程款優(yōu)先權(quán)具有對(duì)抗消費(fèi)者的效力。因?yàn)槲锤肚宸靠罹娃k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者顯然具有明顯惡意，損害承包人的利益。 　　三、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)競(jìng)合的處理 　　根據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而支付了全部和大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者，其權(quán)利又可對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)，不少人以此作一個(gè)三段論的推理：消費(fèi)者的權(quán)利可對(duì)抗抵押權(quán)，從而得出了消費(fèi)者權(quán)利、工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)、一般債權(quán)這樣的財(cái)產(chǎn)分配規(guī)則。對(duì)此，筆者不敢茍同。一是支付了全部和大部分購(gòu)房款但未取得房產(chǎn)證的消費(fèi)者，其對(duì)該商品房所享有的權(quán)利性質(zhì)，目前尚無(wú)定論。根據(jù)法理，該權(quán)利應(yīng)屬于債權(quán)，則債權(quán)不能優(yōu)先擔(dān)保物權(quán)。二是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不能對(duì)抗已辦理登記的抵押權(quán)。在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)競(jìng)合時(shí)，應(yīng)按下列情形處理： 　　1.房屋先出售后抵押。若房屋買(mǎi)賣(mài)合同未登記，而抵押已辦理登記的，該抵押權(quán)可對(duì)抗消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)；若房屋買(mǎi)賣(mài)合同已登記備案或買(mǎi)受人已取得房地產(chǎn)權(quán)證，則抵押權(quán)不能對(duì)抗消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榈怯泜浒傅馁I(mǎi)賣(mài)合同具有對(duì)抗第三人的效力，而買(mǎi)受人取得所有權(quán)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行抵押屬于無(wú)權(quán)處分。 　　2.房屋先抵押后出售。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第六十七條的規(guī)定，即使出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買(mǎi)賣(mài)合同的效力不因此受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者，消費(fèi)者享有的權(quán)利仍然不能對(duì)抗該房屋的抵押權(quán)。 作者單位：河南省南陽(yáng)市中級(jí)人民法院 ?