被告王在縣城十字街租用了縣商業綜合公司的門面房。租期為2008年9月26日至2009年9月25日，月租金560元。合同明確約定，未經許可不得轉讓。2009年4月17日，原告張看到被告王張貼的轉讓通知后，雙方于4月19日晚協商一致。雙方約定，被告王將租賃的跨街立面房、房間內一臺電腦和一臺空調的使用權轉讓給原告張，原告向被告支付轉讓費2萬元，其中5個月租金3000元。并就違約責任達成協議。后來，原告張在該房屋內經營。同時，2009年4月17日，縣商業綜合公司在得知王將該房屋轉租的消息后，向他發出通知，稱其私自轉讓該房屋，公司將終止合同，收回該房屋，并收取違約金。原告張經營一段時間后，于2009年8月13日因各種原因向法院提起訴訟。需確認原告與被告簽訂的轉讓協議無效，被告將退還轉租費2萬元，并承擔立面房裝修費2335元。在庭審中，原被告人意見分歧較大，調解失敗。在本案審理過程中，對門店轉租合同的效力有兩種不同的意見：一是王與張在本案中簽訂的門店轉租合同無效。《中國合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”；“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同”。未經原出租人同意，轉租合同無效，承租人無權擅自處分。同時，建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第32條也規定，未經出租人同意轉租房屋并登記備案的，其租賃行為無效，沒收違法所得，并處罰款。在這種情況下，原租賃合同明確規定該房屋不得轉租，因此王擅自轉租該房屋的行為應無效。第二種意見認為，王與張在本案中簽訂的門店轉租合同是有效的，應依法予以保護。中國法律沒有規定未經出租人同意轉租房屋無效。《合同法》第224條僅賦予出租人在未經其同意的情況下終止原房屋租賃合同的權利。雖然建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定，未經出租人同意轉租房屋并辦理登記備案的，其租賃行為無效。然而，《城市房屋租賃管理辦法》只是一項部門規章，不是一項法律或行政法規。其性質僅具有行政效力，不具有司法效力。因此，王先生與張先生簽訂的門店轉租合同不具備《合同法》第五十二條規定的合同無效條件。房屋租賃合同有效，應當依法受到保護。【評論】作者同意第一種觀點。本案的關鍵問題是，承租人是否有權在未經原所有人同意的情況下轉租租賃合同？承租人未經授權轉租是否會導致轉租合同不可避免地無效？我國《合同法》第52條對合同無效作出了明確而具體的規定：（1）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2） 惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；（3） 以法律形式掩蓋違法目的；（4） 損害社會公共利益；（5） 違反法律、行政法規強制性規定的。在這種情況下，轉租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，顯然不具備我國《合同法》第五十二條第（一）項至第（四）項的規定。是否違反法律、行政法規的強制性規定？我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失”，“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同”。該條款是否規定承租人無權轉租？在法律規定其初衷是保護出租人利益的情況下，它賦予出租人終止合同的選擇權。為防止承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租牟利，擾亂市場價格；防止承租人將租賃物用于非法活動，損害社會公共利益。租賃合同的訂立轉讓了租賃物的占有權、使用權和收益權，承租人以使用權和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方沒有特別約定的情況下，承租人有權根據租賃合同取得租賃物后的使用權和收益，出租人不得不當干預。因此，承租人轉租是取得收入的一種方式，也是租賃合同目的范圍內的一項權利，不應被否定。有人可能認為，如果第三方對租賃財產造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間以及承租人和第三方之間存在合同關系。根據合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應當向出租人承擔賠償責任。這種情況與承租人對其使用租賃物造成的損害向出租人負責的情況沒有實質性區別。此外，當承租人轉租租賃財產時，租賃財產的所有權和使用權已經轉移，這對出租人的所有權沒有影響。由于分租，第三方可以更好地利用租賃財產，并更好地發揮租賃財產的價值。既然轉租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，我們為什么要否定它呢？因此，應當認為，出租人和承租人不轉租租賃物時，承租人未經出租人同意轉租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權。轉租合同應為有效合同，只有出租人有權終止與承租人的租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內不能轉租時，承租人才將租賃物轉租，這違反了誠實信用原則，本質上是惡意的，是違約，是未經授權的處置，出租人不會承認，轉租合同是無效合同