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優先購買權的標準是什么

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-29 · 257人看過

優先購買權的判斷標準是什么優先購買權制度是法律在保護出賣人合法權益不受侵害的前提下賦予特殊主體特殊利益的一種制度。對出賣人合法權益的保護體現在法律對行使優先購買權的“同等條件”上。法律規定在同等條件下，優先購買人有優先購買權，但對“同等條件”沒有具體規定。?

（1）? 首先，相同的術語主要指價格術語。在買賣合同中，價格條款是核心條款，反映了合同當事人的利益。只有在同等價格條件的前提下，才能在行使優先購買權的同時保護出賣人的利益，實現法律公平、合理的精神。但這里的價格是指在公平合法的前提下形成的價格。價格條件是在利用他人危險、欺詐、脅迫或者惡意串通的情況下形成的，不得與優先購買權人購買的“同一價格”。此時，買受人可以向人民法院申請以市場價為購買價

其次，除了價格，在衡量“相同條件”時，還應考慮付款條件和付款方法，因為付款條件和付款方法將涉及賣方的定期利息和付款風險。優先購買權人行使優先購買權時，除經出賣人同意外，在第三人向出賣人支付價款的期限以外，不得主張與出賣人訂立合同。如果賣方允許第三方延期付款，因為延期付款涉及付款人的信用和賣方所承擔的價款可能無法清償的風險，只有買方為延期付款提供相應的擔保時，延期付款才可視為同等條件，這足以確保賣方能按時付款。同時，如果第三方承諾一次性付款，如果優先購買方要求分期付款，則不能構成相同的條件

第三，在特殊情況下，我們需要分析具體問題來確定“同等條件”

由于某些特殊原因，出賣人可以決定將標的物出售給第三人或以更優惠的價格出售。在這種情況下，優先購買權是否適用以及如何確定“同等條件”。在這種情況下，如果不適用優先購買權制度，出賣人與第三人就會惡意串通，故意制造“特殊理由”，以規避優先購買權的適用，從而導致優先購買權制度徒然存在，難以發揮應有的作用。因此，應當適用優先購買權。在這種情況下，“同等條件”的確定可以考慮遵循以下原則：

（1）如果賣方和第三方在合同中有從屬履行義務，如果優先購買方可以履行從屬履行義務，為保護出賣人利益，優先購買方不愿意履行從屬履行義務的，視為不符合“同等條件”；優先購買方不能履行從物支付義務的，只有當優先購買方可以用價格代替附款或在沒有附款的情況下合同仍然成立時，才可以行使優先購買權

（2）當賣方出于某種特殊原因給予其他買方更優惠的價格時，“這種特殊原因可以用貨幣計算，它應該被兌換成貨幣并包含在價格中。如果不能用金錢來計算，就應該由市場價格來決定。”當然，我們應該考慮到，優惠價格所依據的依據（特殊原因）不僅難以打折，而且違背了一般的道德標準，不利于促進公民互助友愛的道德風尚。即使用市場價格進行補償，也只能保護賣方的眼前利益，仍會損害其未來利益和與第三方的各種利益關系。但在適用法律時，要權衡各種利益關系，保護社會效益最大的利益關系。當然，我們會在公民互助友愛的道德習慣和合法先占者的利益之間選擇后者。? （三）出賣人轉讓給第三人的標的物大于優先購買權標的物時，如果是可分割的，優先購買權只能以優先購買權標的物的一部分與出賣人訂立合同；如果是不可分割物，并且不可分割物的分割給權利人造成明顯損失，優先購買權人有權要求擴大優先購買權的標的，對所有不可分割的物，按照上述標準確定“同等條件”后，訂立合同，優先購買權人提供的條件優于或者等于同等條件的，可以行使優先購買權。如果您有任何其他法律問題，歡迎來到律霸進行法律咨詢

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