1、 通過(guò)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律概念的分析，我們可以把股權(quán)理解為股東權(quán)利，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是股東權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。從公司法理論上講，股東因出資而享有股東對(duì)公司的權(quán)利，這種權(quán)利由自利權(quán)和共同利益權(quán)構(gòu)成。所謂自利權(quán)，是指股東為自身利益行使的權(quán)利，主要包括分紅權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等。共同利益權(quán)是指股東為公司和包括其他股東在內(nèi)的全體股東的利益行使的權(quán)利，主要包括提案權(quán)和表決權(quán)。自利權(quán)的取得是股東對(duì)公司投資的最終目的，是共同利益權(quán)的價(jià)值基礎(chǔ)。共同利益權(quán)的行使是實(shí)現(xiàn)自身利益權(quán)的手段和保障。二者的有機(jī)結(jié)合構(gòu)成了一個(gè)完整的股東權(quán)利。實(shí)際上，根據(jù)我國(guó)新《公司法》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指有限責(zé)任公司。《公司法》第七十一條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分出資或者股權(quán)。”；股份有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓稱(chēng)為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。《公司法》第一百三十七條規(guī)定：“股東所持股份可以依法轉(zhuǎn)讓。”。由于現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)公司大多是有限責(zé)任公司，我們僅以有限責(zé)任公司為例來(lái)探討房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定在實(shí)踐中往往存在爭(zhēng)議，但我國(guó)公司法體系及相關(guān)法律制度中卻沒(méi)有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。股權(quán)轉(zhuǎn)讓本質(zhì)上也是一種買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)合同法中的等價(jià)有償原則，權(quán)益的價(jià)值應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)上進(jìn)行評(píng)估，該價(jià)值一般指公司的凈資產(chǎn)，即公司資產(chǎn)負(fù)債表上的所有者權(quán)益。但評(píng)估價(jià)值只是一種評(píng)估和估計(jì)價(jià)值，只能作為一種重要的參考。在交易實(shí)踐中，雙方都要考慮自身因素進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，這也是正常的。因?yàn)檫@種評(píng)估價(jià)值主要反映的是公司當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格，而權(quán)益價(jià)值不僅反映了企業(yè)資產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀，而且主要反映了企業(yè)未來(lái)的收益，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定應(yīng)考慮企業(yè)的動(dòng)態(tài)盈利能力

房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，可能存在在建工程的價(jià)值評(píng)估和未來(lái)收益問(wèn)題，商品房銷(xiāo)售采用抵押貸款方式，房地產(chǎn)公司與按揭銀行提前簽訂了回購(gòu)協(xié)議，購(gòu)房者能否在10年至20年的還款期內(nèi)全面履行義務(wù)，這就存在商業(yè)利息風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，為了解決這些問(wèn)題，要根據(jù)房地產(chǎn)法律制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，解決相關(guān)法律問(wèn)題，最終確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。當(dāng)然，我們也應(yīng)該考慮潛規(guī)則的潛在成本，因?yàn)檫@不是公司的法律問(wèn)題

第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后的股東變更登記。有人援引《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記并生效的，從其規(guī)定”，舊《公司登記管理?xiàng)l例》第三款規(guī)定：“有限責(zé)任公司變更股東的，應(yīng)當(dāng)自股東變更之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)提交新股東的法人資格證明或自然人身份證明”，從而認(rèn)為未辦理股東變更登記的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。也有人引用了最高人民法院的《關(guān)于申請(qǐng)；《中華人民共和國(guó)合同法》；《若干問(wèn)題解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”后一種觀點(diǎn)被司法機(jī)關(guān)普遍接受。有人認(rèn)為這種法律上的模糊是立法上的漏洞，期望在《公司法》修改時(shí)明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)?shù)怯浬ВS著新《公司法》及配套法規(guī)的出臺(tái)，這一期待并未實(shí)現(xiàn)。新《公司登記管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自股權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)提交新股東主體資格證明或自然人身份證明，“雖然表述有所變化，但仍不能滿(mǎn)足合同法司法解釋的要求。事實(shí)上，考慮到公司股權(quán)的特殊法律屬性，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須登記生效的觀點(diǎn)違背了私法上的意思自治原則。但《公司登記管理?xiàng)l例》屬于公司的行政管理和約束性規(guī)范，不應(yīng)干預(yù)平等主體之間的交易。也就是說(shuō)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商簽訂后生效，屬于雙方的自由法律行為。要求公司辦理股東變更登記，是國(guó)家對(duì)公司實(shí)行企業(yè)法人管理的行政要求。這里的公司是一個(gè)獨(dú)立于股東的法律主體。它們屬于不同的法律范疇。因此，股東變更是否登記并不影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。轉(zhuǎn)讓方未提供變更股東所需資料的，對(duì)方可以要求其履行協(xié)議，并承擔(dān)違約責(zé)任。此外，公司有權(quán)要求其提供必要的信息，以避免在實(shí)踐中因違法行為給公司造成損失，但股東變更登記不影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，不依法辦理股東變更登記，造成不必要的損失和糾紛的，公司將受到行政處罰。因此，建議在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓雙方不能有僥幸逃避法律責(zé)任的想法，并協(xié)助公司依法辦理相應(yīng)的變更登記

如何行使股東在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)《公司法》第七十一條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分出資或者股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知其他股東，征求其同意。其他股東自收到書(shū)面通知之日起30日內(nèi)未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買(mǎi)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。在同等條件下，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股份，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

本條明確規(guī)定，公司原股東在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。然而，在實(shí)踐中如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)卻存在諸多問(wèn)題。有這樣一種情況：一家房地產(chǎn)公司有兩個(gè)股東：a和B。A擁有55%的股權(quán)，B擁有45%的股權(quán)。甲方?jīng)Q定將其55%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他地方發(fā)展。起初，乙方無(wú)意購(gòu)買(mǎi)。甲、丙方協(xié)商股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，丙方愿意購(gòu)買(mǎi)甲方股權(quán)，以取得房地產(chǎn)公司的控股權(quán)。但在甲方正式征求乙方意見(jiàn)時(shí)，乙方擬行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但僅購(gòu)買(mǎi)甲方10%的股權(quán)，以控制公司。甲方可以將其45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙方。不過(guò)，C提議購(gòu)買(mǎi)55%的股份，否則他不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。甲方與Pa之間的談判