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寧波
并購中的土地調查
來源:
律霸小編整理
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2021-06-04
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企業資產調查是收購人做出收購決策的重要依據，而土地已取代機械設備成為企業最重要的資產，因此企業土地狀況調查是并購中的重要環節，并直接影響交易是否正常
經過大規模的土地制度改革，我國建立了城鄉二元土地管理體制。農村土地制度主要是集體所有制，而城市土地制度與香港的租佃制度相似。土地所有權為國有，私營部門通過各種渠道取得土地使用權。需要指出的是，城鄉差別不是地域差別，而是土地制度中的具體差別。在一些城市，集體所有的土地仍然保留，而在農村的工業區，土地的性質是國有的，根據土地用途的不同，分為建設用地、農用地、宅基地等，建設用地分為居住用地、商業用地等，按不同功能劃分的工業用地等；根據權利人的不同，土地又分為集體所有土地和國有土地；根據土地征用方式的不同，可分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權和出讓土地使用權。政府通過這樣一系列的分類來管理不同的土地。不同類型的土地對權利人的主體、用途、轉讓限制、收益等都有不同的規定，并經過一定的程序可以轉化。在土地調查中，要注意土地使用權的合法性；當前土地利用的合法性；現有土地類型是否可供投資者使用；以及未來土地類型轉換的可能性。由于長期違法用地，違法用地在我國較為普遍，因此對土地使用權合法性的調查必須十分謹慎。調查必須從土地使用權取得的來源入手，包括政府征地；土地轉讓、劃撥、租賃；土地轉讓；土地性質的變化等等應該指出，非法使用土地的現象仍然存在。很多出讓人經常聲稱，違法用地已經得到政府的默許，或者相關的性質變更手續正在辦理中。對于這樣的承諾，購房者應該謹慎，因為即使不是出讓方有意隱瞞，由于土地問題的敏感性，土地政策的變化也會影響企業與地方政府之間的默契。這種不確定的利益總是蘊含著相當大的風險
還應該看到，長期以來，我國采取了房地分離的正確模式，即房地分開管理。雖然法律規定房屋和土地必須同時轉讓，但分業經營的存在造成大量房屋和土地所有者不一致。目前，我國正在實行房地產與土地一體化管理，但各地的推進程度不一，歷史遺留的各種問題依然存在，可見土地調查在并購中仍然非常重要。調查可以解決各種土地問題，為并購爭取更多的利益。如果您的問題比較復雜，我們還提供律師在線咨詢服務。歡迎您前來法律咨詢
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