事實(shí)上，在談?wù)摲績r(jià)變化之前，我們可以參考過去的變化。眾所周知，房價(jià)的快速上漲始于2004年，而2004年房價(jià)的上漲趨勢(shì)一直持續(xù)到2008年，被全球金融危機(jī)打斷；其后數(shù)月有下降趨勢(shì)。但在2009年下半年之后，它很快恢復(fù)了增長，并且增長迅速擴(kuò)大；2010年第二季度后，上升趨勢(shì)有所抑制，2011年第四季度后普遍環(huán)比下降，但總體上仍保持上升趨勢(shì)；2012年底，房價(jià)走勢(shì)再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2013年轉(zhuǎn)為大幅上漲，北京、上海、廣州、深圳新房價(jià)格同比漲幅超過20%；2014年5月后，房價(jià)普遍逐月下跌，直到2015年。受連續(xù)五次降息和年內(nèi)市場(chǎng)需求擴(kuò)大的影響，房價(jià)上漲勢(shì)頭一直持續(xù)到現(xiàn)在，只要限購政策或限購政策得到加強(qiáng)，北京的房價(jià)就會(huì)大幅下跌。我相信這次也不例外

另一方面，在房價(jià)下跌之后，北京的房價(jià)迎來了一個(gè)明顯的反彈，也就是說，隨著未來政策有效性的減弱，一線城市房價(jià)在小幅下跌后將迎來更強(qiáng)的反彈

原因是一線城市擁有龐大的人口基數(shù)，大量人口推高了住房需求。雖然限購政策在短期內(nèi)抑制了需求，但隨著時(shí)間的推移，大量被抑制的需求將在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)。因此，需求的爆發(fā)將再次推高房價(jià)

二線城市

從受此限購的城市可以看出，二線城市大多是省會(huì)城市或區(qū)域重點(diǎn)城市。雖然有很多城市，但與上一輪限購政策相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購力度并不強(qiáng)

根據(jù)數(shù)據(jù)，全面限購始于2010年4月國務(wù)院發(fā)布的“全國新十條”，自2011年2月限購開始以來，南京市于2011年2月至2014年9月頒布了《限購細(xì)則》

，而南京市的房價(jià)已經(jīng)調(diào)整了一年，然后大幅反彈。2013年底再次進(jìn)入調(diào)整，直到2014年取消購房

可以看出，限購對(duì)南京房價(jià)的影響確實(shí)是負(fù)面的。2011年至2014年為四年，其中2011年和2014年進(jìn)行了調(diào)整，2012年和2013年反彈

但是，很難說這種影響一定是由限購造成的。因此，從南京的案例來看，限購交易量與房價(jià)之間存在一定的相關(guān)性，但顯然沒有什么借鑒意義。用方言來說，限購不能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，因?yàn)橄拶徶粫?huì)限制人們對(duì)住房的需求。當(dāng)限購政策開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)，部分需求受到抑制，需求減少，房價(jià)自然下降。因此，限購可以抑制房價(jià)的增長，但從長遠(yuǎn)來看，人口和需求對(duì)一個(gè)城市房價(jià)的漲跌起著決定性的作用

并非所有的二線城市在這輪限購中都有望在未來發(fā)展良好。其中，在南京、杭州、廈門等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，未來房價(jià)在限購后仍將上漲，因?yàn)檫@些地區(qū)繼續(xù)吸引人口流入，并有強(qiáng)勁的需求作為支撐

然而，對(duì)于合肥等城市而言，鄭州，南昌，該省本身就是一個(gè)人口外流大省，流入省會(huì)的人口自然會(huì)相應(yīng)減少，需求也會(huì)減少；同時(shí)，與南京、杭州、廈門等城市相比，這些城市缺乏明顯的競爭力，不足以吸引大量的人口回流。此外，本輪房價(jià)上漲本身就是由大量外資造成的。一旦資金撤出，這些城市的房價(jià)將不可避免地下降

三、四線城市

從三線城市限購名單中我們可以發(fā)現(xiàn)，無錫、昆山、東莞、佛山都與一線城市相鄰。換句話說，三四線城市的限購是由一線城市限購政策過于嚴(yán)格導(dǎo)致的需求溢出造成的。但這種情況并不常見。畢竟，中國的一線城市只有北方、上海、廣州和深圳

但是，需要注意的是，隨著越來越多的二線城市重新啟動(dòng)限購，與二線城市相鄰的三四線城市也可能迎來新一輪房價(jià)上漲

例如，2010年，杭州的房價(jià)排名第一。由于杭州房價(jià)居高不下，浙江省的其他城市紛紛受益。根據(jù)2010年全國房價(jià)排名數(shù)據(jù)，除杭州外，浙江前20名城市中有5個(gè)城市，包括溫州寧波，其他城市甚至超過廣州和深圳

但在大規(guī)模限購后，三四線城市房價(jià)將走到岔路口

在一種情況下，受大城市限購后需求溢出的影響，一些三四線城市可能會(huì)迎來新一波房價(jià)上漲

相反，限購是一個(gè)信號(hào)，這可以降低心理預(yù)期。一些購房者認(rèn)為，這一輪限購政策的出臺(tái)將是國家收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的信號(hào)，進(jìn)而推遲市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)間，甚至放棄購房。如此一來，市場(chǎng)需求萎縮將導(dǎo)致大城市房價(jià)大幅下跌，