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如何確定房地產糾紛的專屬管轄權

來源: 律霸小編整理 · 2022-02-09 · 143人看過

【基本情況】

為了購買工廠，原告a公司與B公司簽訂了《工業用房買賣合同》，合同第16條規定了爭議解決方式：因履行本合同發生的爭議，由雙方協商解決。協商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴如果雙方在履行合同過程中發生爭議，a公司認為該案件應由房地產所在地人民法院管轄，理由是合同約定的管轄權違反專屬管轄權規定，并向重慶市北碚區人民法院提起訴訟。被告B公司在提交答辯狀時，對本案管轄權提出異議，認為本案管轄權經同意，由重慶市沙坪壩區人民法院管轄，乙方所在地

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條、第一百二十七條和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條的規定，重慶市北碚區人民法院裁定，被告B公司對本案管轄權的異議成立，案件移送重慶市沙坪壩區人民法院處理。判決書送達后，雙方均未提出上訴，判決書已生效。本案的主要爭議焦點是雙方就本案管轄法院達成的協議是否違反專屬管轄權法的規定。一種觀點認為，本案中的交易標的是房地產，應為房地產糾紛，屬于專屬管轄權。雙方的管轄協議無效，由北碚區法院管轄。第二種觀點認為，本案本質上屬于合同糾紛，因此應適用合同糾紛管轄權的一般規定，尊重當事人關于管轄權的約定，第二種觀點更符合合法房地產糾紛專屬管轄權的規定。理由如下：

首先，專屬管轄權中的房地產糾紛僅限于部分房地產糾紛

專屬管轄權是對當事人訴權的限制，是訴訟程序中的強制性規定。雙方不得通過協議進行修改。因此，應嚴格控制，并盡可能將其限制在必要的范圍內。根據《最高人民法院關于適用民事訴訟法的解釋》，房地產糾紛是指“因房地產權利的確認、分割和相鄰關系而引起的房地產糾紛”。根據“自由而不受法律禁止”的法治思想，對當事人訴訟權利的限制不應擴大到房地產債權糾紛。涉及房地產但實質上屬于債權糾紛的案件，如購房付款糾紛，不屬于房地產糾紛。同時，對于房地產產權糾紛，僅限于“因權力確認、分立、相鄰關系”引發的物權糾紛。此外，房地產物權糾紛不屬于專屬管轄權，當事人有權選擇管轄權。特殊類型的合同糾紛由房地產糾紛管轄

根據最高法院關于適用民事訴訟法的解釋，“農村土地承包經營合同糾紛，房屋租賃合同糾紛，建設工程施工合同糾紛，房屋買賣合同糾紛，，管轄權根據房地產糾紛確定。”這是對法院在房地產糾紛具體法律適用過程中的補充。考慮到在司法實踐中，這些涉及房地產的特殊類型合同糾紛將涉及當地土地承包管理政策和房地產宏觀調控政策，由房地產所在地法院專屬管轄，這有利于案件的審理和后期執行，更有利于統一審判規模，避免群體糾紛。不屬于這些特殊類型的房地產合同糾紛不應包括在專屬管轄范圍內