二手房交易合同，是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

簽合同前：驗明正身

購房者在訂立二手房合同前，對一些事項必須詳加核實。包括：房屋的產(chǎn)權人是一位還是幾位，是否都同意出售房屋;房屋產(chǎn)權證是否屬實;房產(chǎn)面積和用途;房屋質(zhì)量及規(guī)劃情況;有無被依法裁定、決定查封或被限制房地產(chǎn)權利;有無設定抵押等。

專家提醒：見不到房東，最好不買房;即使見到房東，也一定要看對方的產(chǎn)權證和身份證或戶口簿。

簽合同時：9大事項寫清楚

在簽訂二手房買賣合同時，以下9個事項不可或缺：

1、買賣雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個人財產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財產(chǎn)。房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構、格局、裝修等情況。

2、產(chǎn)權歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。

3、房屋總價款、付款方式、付款條件等。

4、交房時間和條件。

5、各種稅費和其他費用的分攤方式。

6、違約責任及違約金、免責等事宜。

7、約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

8、合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還;合同中止、終止或解除的條件。

9、約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

買二手房的基本流程

1、鎖定房源信息——2、實地看房——3、確定購買簽訂合同——4、過戶和房屋交割

二手房買賣合同六大要點

1、確認房屋產(chǎn)權人和雙方身份

2、明確房屋交易價格

3、明確房款支付方式和時間

4、明確相關稅費支付方式和時間

5、明確交房時間

6、約定違約責任

二手房買賣合同簽訂流程

一、確認基本信息的真實性和有效性

除了房屋產(chǎn)權和手續(xù)要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。

1、房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。

2、房屋地址要嚴格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。

3、房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積(不含在房地證或者房產(chǎn)證的面積中)需要在合同的“其他條款”中注明。

4、房屋權屬要明確注明，要填寫產(chǎn)權人和共有權人姓名。

二、約定總房款、稅費和付款方式

1、付款時需寫明:總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間

2、交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有:營業(yè)稅、個人所得稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半);由買房人承擔的稅費有:契稅、土地出讓金，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實際情況還可能要交土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。

需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費都由買房人承擔。

三、確定交房細節(jié)

1、明確具體交房時間。時間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

2、費用結(jié)算。包括物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費等與房屋有關的費用。

注意，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如有拖欠應在二手房買賣合同中寫明拖欠費用何時交清，如果因房主未及時還清拖欠費用，所造成的影響應承擔什么責任。

四、明確違約責任

房產(chǎn)交易是件大事，為避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責任。

1、設定具體的違約金。違約金需有明確的計算方式或約定具體金額。

2、設定違約方承擔守約方主訴訟費、律師費等等多種花費。

3、二手房買賣合同中應特別注明的五大違約責任。

(1)二手房出賣方逾期交房的責任;(2)買受人逾期付款的責任;(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責任;(4)買房或者賣方單方解除合同的責任;(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責任。

五、必須學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

六、其他注意事項

不少當事人往往只關心房屋買賣中的房價、面積、交房時間等主要條款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家:

1、審核。簽約時審核對方身份，審查中介機構營業(yè)執(zhí)照和聲譽等。

2、細看。仔細看合同條款，注意其違約責任是如何約定的，看自己能否承受再決定是否簽署;合同一般至少一式三份，要查看三份內(nèi)容是否一致。

3、不留空。現(xiàn)在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇，簽約時一定要對這類需填充或選擇的條款逐一進行確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人違規(guī)利用。