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寧波
合同效力與物權轉移是兩個概念嗎
合同效力與物權轉移是兩個概念嗎
合同效力與物權轉移是兩個不同的概念。
我們來區分合同效力和物權效力之間的差異。物權變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。不動產物權變動的關鍵點是登記，即判斷不動產的歸屬是看登記。物權變動的原因行為是屬于債權法律關系的范疇，其成立、生效等問題均依債權法的規定處理，而登記只可能影響當事人物權變動的效果或者影響其權利對于第三人的效力。我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這就說明以發生物權變動為目的的基礎關系主要是合同。而合同是屬于債權法律關系的范疇，其成立以及生效應該根據合同法來判斷。合同只是當事人之間的一種合意，產生的是債權債務關系，并不必然與登記聯系在一起。也就是說，物權變動的合同與物權變動本身是兩個法律問題。登記并不是針對合同行為的，它是針對民事權利的變動而設定的，與物權的變動聯系在一起，是一種物權變動的公示方法。如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記手續，合同仍然有效。正如本案朱某與王某訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經生效，但沒有辦理登記手續，房屋所有權就不能發生轉移。
我國《物權法》第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。此條針對的是不動產物權變動的法律后果，這說明登記作為不動產物權變動的法定公示方法，它反映了不動產物權的排他性和正當性要求，是不動產物權的形式要件。沒有登記的不動產物權，是不完善的物權。同時根據《物權法》第十五條的規定，不動產物權的變動，必須以登記為必要條件，而不能認為合同生效就自然發生不動產物權的變動。
合同是一種債權行為，物權是一種絕對性，在一般情況下，如果要實現物權所有權轉移的，是需要辦理交付或者登記的。但是對于合同來說，如果雙方當事人意思表示真實，并且有訂立合同的主體資格的，合同就會發生法律效力的，雙方當事人是需要受到合同權利義務內容的約束的。我國物權法的出臺，代表著物權行為與合同行為是分開的，是否會發生物權效力，是不會影響到合同的效力的。只有在雙方當事人主體資格有瑕疵，合同內容存在爭議的時候，合同的法律效力才會受到影響。
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