隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步形成和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，保證和促進房地產(chǎn)發(fā)展，全國人大及其常委會先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等法律；國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實施細則》等行政法規(guī)；建設(shè)部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規(guī)章和行政解釋；最高人民法院、最高人民檢察院發(fā)布了一系列的司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)已初步建立，為房地產(chǎn)糾紛的處理提供了依據(jù)。作為新興產(chǎn)業(yè)之一，且正處于新舊體制交替時期，房地產(chǎn)市場不可避免地會出現(xiàn)許多新情況、新問題，近年來法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量呈不斷上升趨勢，而“3.15”消費者權(quán)益保護熱線投訴電話之最亦屬房地產(chǎn)業(yè)。其中，因商品房預售而產(chǎn)生的糾紛亦不在少數(shù)。從哲學的角度出發(fā)，有因必有果，有果必有因，商品房預售合同糾紛的存在是一個不可避免的話題。那么，其原因何在？我們又應采取什么對策來加以規(guī)范？在本文中，針對現(xiàn)如今商品房預售市場存在的諸多問題，筆者從商品房預售的相關(guān)法律法規(guī)出發(fā)，從法理的角度闡析導致商品房諸多預售糾紛中該法律法規(guī)中所存在的漏洞，并就如何完善立法加強管理和規(guī)范提出自己的些許建議。一、商品房預售的概念及相關(guān)法律規(guī)定商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問題，因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預售過程中，由于工程長，交易標的有許多不確定因素，使購房者所面臨的風險有比一般現(xiàn)房買賣大得多，購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權(quán)，其權(quán)利的實現(xiàn)非常地被動。為了保護廣大購房者的權(quán)益，國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”等規(guī)定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調(diào)整及規(guī)范。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”、《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”、第三十三條“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”等規(guī)定也都對規(guī)范商品房預售后有關(guān)合同的登記備案制度及產(chǎn)權(quán)登記等事項進行了詳細地事后調(diào)整。在今年的4月28日，最高人民法院還出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并將于今年的6月1日起施行。