2002年6月25日，江蘇省**市燈具廠為業務需要，與北京市**房地產開發有限責任公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：燈具廠購買該房地產公司開發的北京市東城區某公寓D座14單元1403號房屋，房價款共計175余萬元。簽訂合同時，燈具廠一次性將房價款全部付清。根據約定，房地產公司應于2002年12月31日之前交付房屋，并于合同生效之日起30日內向北京市國土資源和房屋管理局辦理預售登記。然而，讓燈具廠沒有料到的是，簽訂合同后，他們才了解到房地產公司在售房前已將房屋辦理了抵押登記，其出售的房屋存在瑕疵，無法辦理預售登記，使燈具廠預期購房利益無法實現。燈具廠認為，房地產公司的行為隱瞞了真實情況，使本廠在違背真實意思的情況下與房地產公司簽訂了房屋買賣合同，損害了自身的合法權益，故于2002年10月14日起訴至法院，要求判令房地產公司返還全部購房款共計175余萬元。并認為，因支付購房款占用了該廠的流動資金，故要求房地產公司按流動資金貸款利率每年5.841％給付自2002年6月25日至法院判決確定的付款之日期間的利息。庭審中，被告辯稱，在與原告簽訂購房合同之前，已將房屋抵押情況告知了原告，并無隱瞞真實情況的行為。其同意與原告解除合同，退還購房款。但按雙方合同約定，在原告退房時被告按中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率給付利息，故不同意原告關于利率的訴訟請求。經查，被告在售房前已將房屋抵押給了銀行，并在市國土資源和房屋管理局辦理了抵押登記。被告并沒有提供關于在售房前已經告知原告房屋被抵押情況的證據。一審法院經審理認為，根據擔保法第四十九條規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未告知受讓人的，轉讓行為無效。被告將已經辦理抵押登記的爭議房屋售予原告，但無證據證明其在售房前已告知原告房屋被抵押的情況，故其與原告簽訂的《商品房買賣合同》違反法律規定，屬無效合同。對此，被告應當承擔全部責任。無效的合同，自始不具有法律效力。當事人因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方，應當賠償對方因此所遭受的損失。現被告同意退還原告購房款，法院照準。但原告關于被告按流動資金貸款利率支付房款利息的訴訟請求，沒有法律依據，法院不予支持。對此問題，法院酌情予以處理。故根據有關法律規定作出如下判決：確認原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》無效，被告退還原告購房款175余萬元，同時按中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率給付原告自2002年6月25日至本判決確定的還款之日期間的利息，駁回原告其他訴訟請求。本案點評：（一）本案涉及到房屋轉讓中的一個非常有代表性的問題，即已設定抵押的房屋轉讓合同效力的性質問題。擔保法第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”擔保法這一規定意在注重與發揮抵押物的利用價值，同時也為充分保護抵押權人及受讓人的利益。在實踐中，類似與本案被告的房地產開發商還為數不少，他們為解決房地產開發期間資金短缺的問題，將自己尚在開發建設中的房屋抵押給銀行，從而獲得現金投入房地產開發，再將已設定抵押的房屋以優惠的付款條件售與他人，在轉讓的過程中既不通知抵押權人也不告知受讓人。按照擔保法的規定，這類房屋轉讓合同應當認定為無效。根據合同法第五十六條的規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力……”第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失……”所以本案中法官依照法律規定作出了要求被告返還原告購房款，并給付相應利息的判決，是符合擔保法與合同法的立法精神的，也是有利于保護房屋買受人的合法權益的。