1、中介在上下家之間協(xié)調(diào)，并就合同主要條款口頭達(dá)成一致;

2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”;

3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署。

如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認(rèn)書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據(jù)》;

4、中介再持上家出具的《定金收據(jù)》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據(jù)》還給中介。

下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變?yōu)椤岸ń稹绷恕?/p>

“意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質(zhì)完全不同。

“意向金”相當(dāng)于“訂金”，允許反悔而不用承擔(dān)責(zé)任。“定金”則不允許反悔，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由毀約則會(huì)失去定金。同理，上家收受定金后如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

視情況約定買賣條件

根據(jù)上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應(yīng)約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。

實(shí)際操作中通常有以下六種買賣條件：

1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見。

2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款：這種情況一般也較為少見，因?yàn)樯霞彝ǔ６夹枰孟录业馁Y金來還貸。

3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。

4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。

5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款。這種情況較少。

6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多。

總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。

對戶口遷出作約定

原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對戶口問題這么約定：“甲方若不按時(shí)將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。”實(shí)際上非常缺乏操作性。

但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責(zé)任問題，都作了類似的約定。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下：

第一，目前法院認(rèn)為戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，對起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強(qiáng)制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責(zé)任;

第二，上家不及時(shí)將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時(shí)遷出將上家的違約責(zé)任予以細(xì)化，使之更有操作性。

防止對方違約

《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會(huì)約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因在于房價(jià)波動(dòng)較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達(dá)到毀約的目的。

如果有跡象表明對方準(zhǔn)備違約，一定要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：’

1、要在《居間合同》約定的時(shí)間到簽約地點(diǎn)(如中介公司)等候?qū)Ψ剑绻麑Ψ轿慈缂s前來簽買賣合同，或者雖然來了但最終未簽訂合同，則下家應(yīng)要求中介公司出具對方不在約定時(shí)間簽約或提出不合理要求造成不能簽約的《證明》或者《備忘錄》。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對方未按約定時(shí)間簽約已構(gòu)成違約，根據(jù)合同的約定給對方簽約寬限期，要求對方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

下家應(yīng)將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交。

3、在寬限期規(guī)定的時(shí)間到簽約地點(diǎn)如中介公司，再次要求中介公司出具《證明》或者《備忘錄》，證明對方未來簽約或者雖然來了但最終未簽訂的原因。

這樣基本形成了對方違約的證據(jù)，可以向?qū)Ψ阶肪窟`約責(zé)任。

如何應(yīng)對變相違約

一方如果有正當(dāng)理由造成買賣合同不能簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)解除《居間合同》，由賣方退還定金，雙方互不追究違約責(zé)任。

這些正當(dāng)理由包括：主要交易條件在《居間合同》中未約定，在簽訂買賣合同時(shí)仍未達(dá)成一致。比如對付款的方式、金額、交房時(shí)間沒有達(dá)成

一致而造成買賣合同不能簽訂，那雙方應(yīng)當(dāng)互不承擔(dān)違約責(zé)任。

但很多時(shí)候《居間合同》的內(nèi)容其實(shí)已經(jīng)比較齊備了，一方明明就是想毀約，又不明確表示不愿簽約，提出一些新的苛刻要求變更原來《居間合同》的內(nèi)容。

比如，《居間合同》明明約定以銀行貸款方式支付房款，賣方提出要求買方以現(xiàn)金方式支付。或者《居間合同》未約定交房日期，簽正式合同時(shí)賣方要求在一年后再交房。

對此類行為應(yīng)加以具體分析：

《居間合同》包含了居間合同以及買賣合同的內(nèi)容，具備了買賣合同的主要條款，雙方約定擇日再簽署正式的買賣合同文本只是對合同的內(nèi)容加以確認(rèn)，因此未經(jīng)對方認(rèn)可不能擅自變更合同內(nèi)容，否則將構(gòu)成違約。

對《居間合同》中未予以明確的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第61、62條的規(guī)定，根據(jù)交易習(xí)慣等加以確定。

遇惡意毀約怎么辦

如果《居間合同》中有關(guān)買賣合同的主要條款齊備，則《居間合同》就是一份買賣合同，一方違約后，另一方可以要求按《居間合同》的約定繼續(xù)買賣，也就是可以要求繼續(xù)履行合同。

分析《居間合同》是否具備買賣合同的主要條款，應(yīng)當(dāng)用《合同法》的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。對房產(chǎn)買賣來說，筆者認(rèn)為《居間合同》如果具備以下內(nèi)、容，就可以被認(rèn)為是買賣合同：1、買賣雙方的姓名、名稱;2、房屋具體位置;3、房價(jià)及支付方式或期限;4、過戶及交房的條件或時(shí)間。

格式條款的認(rèn)定

盡管上海市房管部門曾制訂的居間合同示范文本，但中介公司一般都很少采用這個(gè)文本。中介公司提供的《居間合同》基本上都是自己制訂的，只不過要到房管部門備案。

中介公司的《居間合同》符合《合同法》對格式條款的認(rèn)定條件，即是“當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款”，因而是格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，作為格式合同提供一方的中介公司，應(yīng)當(dāng)“采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”，如果免除格式條款提供一方的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

而且，“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，在與中介公司發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》中對格式條款的規(guī)定。