一、什么是房子租售同權(quán)

1、“售”的三個(gè)重大權(quán)利

第一項(xiàng)是擁有產(chǎn)權(quán)就享有城市公共服務(wù)的權(quán)利。比如說警察、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù)，不能不讓人使用，這個(gè)是Property?Right當(dāng)然的權(quán)利，享有公共資源和公共服務(wù)的權(quán)利。

第二項(xiàng)是擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可以對(duì)這個(gè)物業(yè)進(jìn)行抵押、質(zhì)押、出租、改造等，這一系列活動(dòng)是物業(yè)本身權(quán)利帶來的。

房地產(chǎn)所有權(quán)在過去30年成為了中國房地產(chǎn)所謂的泡沫，因?yàn)檫@個(gè)權(quán)利是保障的、清晰的，這個(gè)權(quán)利使得房地產(chǎn)成為中國投資最大的一塊。

第三項(xiàng)其實(shí)是第二個(gè)權(quán)利的部分，叫做物業(yè)的重新改造、重新使用和重新定義。比如說將物業(yè)大改小、商改住，只要不違法，產(chǎn)權(quán)所有人就可以申報(bào)，申報(bào)部門就得批，不批得有理由，這是物業(yè)的處置權(quán)。

2、“售”的權(quán)利很清晰，但“租”的權(quán)利一直不清晰

因?yàn)槭鄣臋?quán)利非常清晰，以至于過去30年，在中國就兩大權(quán)利是最明晰的，一是有限公司，二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)。沒有比這個(gè)權(quán)力更清晰的描述了——《公司法》和《房地產(chǎn)法》。

凡是權(quán)利一旦界定清晰，就是可以大規(guī)模交換的產(chǎn)品。所以，過去30年中國的有限公司、上司公司、股權(quán)和物業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值升值跟這個(gè)高度相關(guān)。

但是租的權(quán)利就不清晰。租的權(quán)利到底是什么不清晰?租的權(quán)利往往跟合同相關(guān)，被合同規(guī)定。合同里，法律對(duì)租沒太多規(guī)定，也沒提供太多保障。

要轉(zhuǎn)讓一個(gè)物業(yè)，那是有明確規(guī)定的;如果是轉(zhuǎn)讓一個(gè)租賃產(chǎn)權(quán)的話，就不清楚了，就被原合同規(guī)定了。而原合同里甲方跟乙方的權(quán)利也不對(duì)等，也沒太清晰，以至于租賃在中國就不是一個(gè)可大規(guī)模擴(kuò)張的業(yè)務(wù)。

但是事實(shí)上，租賃的量又很大，產(chǎn)生了巨量的細(xì)碎的合同規(guī)定，而這每個(gè)細(xì)碎的合同里都充滿著甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理費(fèi)，但對(duì)權(quán)利這方面規(guī)定的少，沒把這當(dāng)回事。

只要租售同權(quán)，就意味著租賃這件事是有保障的，是可以大規(guī)模復(fù)制和有清晰界定的。怎么簽合同，雙方怎么做都好，就算說這合同不對(duì)都可以，因?yàn)檫@符合租售同權(quán)基本規(guī)定。一旦這樣，租賃合同同樣也可以質(zhì)押、抵押。

當(dāng)然也可以轉(zhuǎn)讓，因?yàn)闄?quán)利清晰就可以轉(zhuǎn)讓，這個(gè)是租售同權(quán)的本質(zhì)核心。一旦這樣，原先分散的租賃市場(chǎng)需要被整合，一個(gè)規(guī)模性的租賃公司才會(huì)誕生。

否則就成不了，權(quán)利不保障怎么能成呢?沒《公司法》的時(shí)候，你辦公司這事能成嗎?《公司法》就保證了每個(gè)人可以辦公司，這樣公司就多了。

3、“租售同權(quán)”里的租賃權(quán)利應(yīng)清晰

第一，享有公共服務(wù)，不應(yīng)該被歧視。當(dāng)享有公共服務(wù)，不被歧視時(shí)，也就是租房成為了一個(gè)可接受的、有尊嚴(yán)的生活方式了。不管是短租，還是長(zhǎng)租，沒有公共服務(wù)，租售同權(quán)就白說了。

第二，享有租賃產(chǎn)權(quán)。租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被保護(hù)，而且租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該跟房屋產(chǎn)權(quán)一樣，享有租賃期限內(nèi)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押等權(quán)利。如果沒有這個(gè)權(quán)利，大規(guī)模的租賃公司誕生不了。否則，就只是黑二房東，全是私底下的，不被保護(hù)的。

第三，享有房屋的處置權(quán)。在不違反法律的前提下，對(duì)房屋進(jìn)行改造、更新、重新分割、重新裝修等權(quán)利，包括消防報(bào)批等，這個(gè)權(quán)利非常重要。這個(gè)權(quán)利物業(yè)產(chǎn)權(quán)方是有的，因?yàn)檫@個(gè)房子是他的。那租賃方有沒有?

二、租售同權(quán)的偉大意義

為什么租售同權(quán)具有偉大的意義?偉大在哪里?如果沒有租售同權(quán)，房子就是所有權(quán)的意思，租賃權(quán)就不是一個(gè)可以說的清楚的權(quán)利。這什么意思呢?沒有租售同權(quán)，房子就是為了炒的，不是為了住的，誰都得買房，誰也不能租，租房就有漂泊感，因?yàn)闄?quán)利不清晰。

1、改變中國人根深蒂固的買房觀念

中國人幾千年對(duì)于租賃合同始終不太重視，以至于骨子里就要買房，不買房好像就沒根了。其實(shí)是制度決定了人性，哪有說中國人生下來就要買房子的。因?yàn)檫@種租售不同權(quán)使得租賃不是一種有尊嚴(yán)的生活方式。

沒尊嚴(yán)這件事很嚴(yán)重，中國人重視家庭，愛孩子，怎么能老是沒尊嚴(yán)地租房子呢?租房子是一個(gè)短期過程。但是我們?cè)趪饪梢钥吹剑?/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他們沒覺得尊嚴(yán)有問題。

2、改變房?jī)r(jià)不斷上漲的局面

目前中國幾乎所有城市的租金回報(bào)率大概在3%左右或者之下，這是不合理的，為什么還要買?租售不同權(quán)。租售同權(quán)更偉大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護(hù)的，都是被公共服務(wù)平等服務(wù)的。

3、挖掘非商品房的價(jià)值，打開一個(gè)巨大的市場(chǎng)

租售同權(quán)，一旦租跟售是同等權(quán)利，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)巨大的市場(chǎng)誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應(yīng)城市發(fā)展的房子的價(jià)值就可以得到挖掘了。

中國的城市有一個(gè)特別怪的現(xiàn)象，就是房子十來年就拆，號(hào)稱舊城改造，原因是什么?它們不值錢，因?yàn)樗鼈兪寝r(nóng)民房、廠房，實(shí)在是沒商品價(jià)值，以至于中國是建筑壽命最短的國家，建筑壽命只有十幾年，這在全球都聞所未聞，因此造成巨大浪費(fèi)。

但在商業(yè)上又說得合理，房地產(chǎn)公司馬上就交個(gè)商品房地價(jià)，容積率一提升，房?jī)r(jià)就漲，干嘛要改造廠房和老的辦公樓?沒價(jià)值啊，所有人都打房地產(chǎn)的主意，全民房地產(chǎn)由此形成。

三、租售同權(quán)的商機(jī)到底在哪里

1、“租”的權(quán)利金融化

租售同權(quán)的概念一旦產(chǎn)生，租的權(quán)利金融化就是一個(gè)很大的商機(jī)。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權(quán)利得不到保證，怎么金融化?什么叫金融化?金融化是債務(wù)的買賣。這個(gè)債不清晰，那是因?yàn)閭栏降幕A(chǔ)資產(chǎn)不被保護(hù)。

因?yàn)樽馐弁瑱?quán)，金融化在幾個(gè)方面就會(huì)開始突破，分析商機(jī)在哪里，就看租賃市場(chǎng)。中國租賃市場(chǎng)全部碎片化、臺(tái)底化、租金不透明……全都不清晰，因?yàn)檎f起來更麻煩：地段不同、裝修不同……除了以上所說的，還有供應(yīng)集中租賃的住宅非常少，這就導(dǎo)致集中式公寓少，行業(yè)發(fā)展不起來，因?yàn)闆]有金融化，資金回不來，權(quán)利不保障，規(guī)模性的企業(yè)就產(chǎn)生不了。

2、多層次的租賃供應(yīng)生成

美國的租賃市場(chǎng)很豐富，有學(xué)生公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、高級(jí)公寓等各種層次的，因此租賃企業(yè)逐漸成為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的參與者。租賃成為衡量物業(yè)價(jià)值的主要標(biāo)桿，租金多少，分析租金就知道有沒有泡沫，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)連泡不泡沫都不清楚。

如果沒有租售同權(quán)，不可能誕生那么豐富的供應(yīng)，這叫供給側(cè)改革。供給側(cè)改革喊口號(hào)沒用，必須規(guī)定權(quán)利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細(xì)分市場(chǎng)由此開始。這件事的意義是使得中國各個(gè)層次的租賃人口都會(huì)有尊嚴(yán)。

3、各類REITs的誕生

未來30年我們可以預(yù)見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控，運(yùn)營公司會(huì)誕生，中國房地產(chǎn)由此走向國際化。這并不是物業(yè)稅的問題，而是租售同權(quán)的問題。

房?jī)r(jià)那么高，到底合不合理?我們不知道，但是因?yàn)楦鞣N類型的租金透明了，這就是巨大的商機(jī)，這就是租售同權(quán)的意義。

過去說大城市房?jī)r(jià)高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安居房、政府租賃，那都是表態(tài)，其實(shí)這件事是制度問題、是結(jié)構(gòu)問題、是生活方式，是未來房地產(chǎn)最主要的指標(biāo)，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)部門怎么干，那就沒有意義了。

因?yàn)樽馐弁瑱?quán)的推出，因?yàn)樽馐弁瑱?quán)概念的落實(shí)，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當(dāng)于第二次房地產(chǎn)改革。

綜上所述，通過上文的簡(jiǎn)單介紹，我們了解到此項(xiàng)政策是指，在工作地租賃房屋的承租方，擁有與在房地購買房屋一樣的權(quán)利，由于此項(xiàng)政策依舊在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)試行，故而不少勞動(dòng)者不僅理解政策是什么意思，也不能享受到該項(xiàng)政策所帶來的福利。律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。