如何避免格式條款的風(fēng)險(xiǎn)

一、逃避風(fēng)險(xiǎn)盡享收益

某《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同》規(guī)定，“甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無(wú)法履行的，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的居間服務(wù)傭金”。另一《房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同》規(guī)定，“若有違約行為，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用與其他服務(wù)費(fèi)及買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)付丙方的傭金優(yōu)先從違約賠償金中扣除”。

前者，中介公司利用格式合同使自己居于無(wú)論居間行為是否成功均可獲得傭金的有利地位，這顯然與當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖。(《合同法》第四百二十七條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。)后者，中介利用格式合同的有利地位享受優(yōu)先求償權(quán)，規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，違背合同應(yīng)遵循公平、平等原則來(lái)確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，實(shí)際上是規(guī)定消費(fèi)者承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

二、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)

某《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。另一《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，“交房通知由出賣(mài)人根據(jù)合同地址以?huà)焯?hào)信形式發(fā)出，并在出賣(mài)人銷(xiāo)售部張貼公告，公告之日起三個(gè)日歷日后視為送達(dá);買(mǎi)受人延期辦理交房手續(xù)的，視為該商品房已按期交付”。

關(guān)于前者，《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定，“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件”。后者，房屋的銷(xiāo)售對(duì)象往往是特定的購(gòu)房者，交房通知并不是行政意義上的法律文書(shū)，出賣(mài)人擅自在合同補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，交房通知只要張貼在銷(xiāo)售部三個(gè)日歷日即視為送達(dá)，顯然是單方面免除自己的責(zé)任;如果因?yàn)槌鲑u(mài)人的原因造成房屋質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人在辦理交房手續(xù)前發(fā)現(xiàn)從而不愿意交房，造成延期，不能視為已交付。

三、剝奪消費(fèi)者獲賠權(quán)

某《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中規(guī)定，“開(kāi)發(fā)商告知實(shí)際情況可延期交房”。其他類(lèi)似表述：因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違法行為，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任，不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣(mài)人在交房時(shí)告知買(mǎi)受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。某《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，“買(mǎi)受人退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣(mài)人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及損失”。

《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力，指不可預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。顯然，在上述格式條款中，開(kāi)發(fā)商私自擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，單方免除己方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。后者，在沒(méi)有注明是否是出賣(mài)人違約的情況下，單方面免除自身的責(zé)任，剝奪消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

四、單方擴(kuò)大解約權(quán)

某《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，“因市政規(guī)劃變化、消防等其他非出賣(mài)人的原因所做的設(shè)計(jì)變更，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)選擇解除合同，出賣(mài)人也可不再另行通知買(mǎi)受人”。某《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》規(guī)定，“出現(xiàn)不可抗力的情況時(shí)，合同履行期限自然順延，出賣(mài)人不須通知買(mǎi)受人”。

前者，設(shè)計(jì)變更屬于合同的重大變動(dòng)，出賣(mài)人應(yīng)通過(guò)合理的方式通知買(mǎi)受人，此條款將第三人造成的合同變更責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)受人身上，并限制買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利，免除出賣(mài)人自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。后者，該條款違反了《合同法》第118條的規(guī)定，即“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”，免除了出賣(mài)人的責(zé)任。

五、虛假宣傳不負(fù)責(zé)

某開(kāi)發(fā)公司宣傳資料載明“本資料僅供參考，所有內(nèi)容以政府最終批文為準(zhǔn)”。其他類(lèi)似表述：圖片文字均為要約邀請(qǐng);出賣(mài)人在買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓盤(pán)模型、售樓書(shū)或其他載體)中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買(mǎi)受人參考，不作為出賣(mài)人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)等。條款中需政府批準(zhǔn)的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式3項(xiàng)內(nèi)容，其余均不需政府批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)者混淆政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，目的是逃避自己的締約責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”。

綜合上述，小編整理有關(guān)格式條款的相關(guān)內(nèi)容。由此可見(jiàn)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，該條款排除開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供方便。如果您對(duì)這方面還有更多相關(guān)問(wèn)題，律霸網(wǎng)提供專(zhuān)業(yè)法律咨詢(xún)服務(wù)。